國內家具商場(chǎng)營(yíng)運商紅星美凱龍于6月26日在港交所掛牌上市，按照股價(jià)上限13.28元定價(jià)匡算，預計上市所得款項凈額約69.06億元。當天開(kāi)盤(pán)報12.62港元，較招股價(jià)13.28港元低5%，當天收報12.74港元，跌4.07%，成交8859萬(wàn)股，成交額11億港元；6月29日，該股繼續下跌，最低跌至12港元，當天收報12.60港元，跌幅1.099%。

盡管紅星美凱龍此次在港交所發(fā)售部分超額認購4.58倍，但其商業(yè)模式以及管理短板仍然為投資者所詬病。并且，一直被外界認為是紅星美凱龍尋求轉型的紅星地產(chǎn)，并未裝入上市資產(chǎn)。

紅星美凱龍定位于內地家具商場(chǎng)管理運營(yíng)商。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)王永平指出，紅星美凱龍欲復制萬(wàn)達的上市模式，但其商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是銷(xiāo)售型模式，這從其IPO之后37%的融資所得將用于沈陽(yáng)、武漢、南京、中山等9個(gè)新自營(yíng)家居商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設可見(jiàn)一斑。

招股書(shū)披露融資所得的24%用于投資或收購其他家居裝飾及家具零售商等；21%用于就現有債項進(jìn)行再融資，另外各9%用于電子商務(wù)業(yè)務(wù)及信息技術(shù)系統的開(kāi)發(fā)資金，以及營(yíng)運資金。

銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)

此前的6月16日，紅星美凱龍創(chuàng )始人車(chē)建新以及董秘郭丙合在香港對投資者透露，紅星規模做大的最重要原因，是采用了輕重結合的雙輪發(fā)展模式。

此外，紅星美凱龍一直在嘗試做O2O電商平臺，據招股書(shū)披露的未來(lái)或將投入此次IPO集資的9%。不過(guò)該公司管理層并未在公開(kāi)場(chǎng)合給出過(guò)O2O業(yè)務(wù)更明晰的方案，只是一直強調尚屬于“體驗性”。

“商業(yè)模式不管如何包裝，財報卻不能掩蓋其商業(yè)模式還是以銷(xiāo)售型物業(yè)占大頭�！币幻�電商業(yè)內人士認為。

2013年以來(lái)，紅星地產(chǎn)在商業(yè)開(kāi)發(fā)上致力要成為下一個(gè)“萬(wàn)達2.0”。截至2014年12月31日，紅星美凱龍擁有大量商場(chǎng)儲備，包括25個(gè)籌備中的自營(yíng)商場(chǎng)，估計總建筑面積約為346萬(wàn)平方米，359個(gè)籌備中的委管商場(chǎng)，估計總建筑面積約為2047萬(wàn)平方米。在籌備中的委管商場(chǎng)中，39個(gè)已獲得地塊且預計于2015年底前開(kāi)業(yè)，152個(gè)已獲得地塊且預計于2015年后開(kāi)業(yè)。

目前紅星美凱龍在全國僅有北京、昆明、無(wú)錫三個(gè)愛(ài)琴海項目，與此前宣傳的“2020年前在全國建成100個(gè)愛(ài)琴海購物廣場(chǎng)”相距較遠。

2015年5月31日，紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)的平均出租率約為96%，而委管商場(chǎng)的平均出租率約為94%，今年還將開(kāi)設七個(gè)新委管商場(chǎng)。

紅星美凱龍商場(chǎng)租賃管理并非沒(méi)有短板。今年1月，委管商場(chǎng)南通通富商場(chǎng)因委管協(xié)議屆滿(mǎn)但未重續而關(guān)閉；今年3月，租賃商場(chǎng)包頭東河商場(chǎng)因業(yè)績(jì)不佳關(guān)店。就在紅星美凱龍掛牌上市前夕，其位于廣州天河北的門(mén)店因租金糾紛，招牌被清拆。這也是繼2012年8月廣州琶洲店（2010年7月開(kāi)業(yè)）關(guān)閉之后，紅星美凱龍在廣州第二家失敗門(mén)店。至此，紅星美凱龍完全撤出了廣州這一內地一線(xiàn)市場(chǎng)。

對于租金糾紛，王永平分析認為，由于紅星美凱龍在商場(chǎng)委托管理業(yè)務(wù)上是掙錢(qián)的，其與租戶(hù)的租金分成談判是占據主導地位的，租金分成比例或許會(huì )讓一些商場(chǎng)內的租戶(hù)承受了高昂的成本。

管理短板待解決

王永平指出，從股價(jià)破發(fā)可以反映一個(gè)業(yè)內商業(yè)地產(chǎn)公司面臨的共同問(wèn)題——市場(chǎng)供需失衡、實(shí)體經(jīng)濟下行、產(chǎn)品創(chuàng )新、空降兵管理等諸多問(wèn)題，還有待資本市場(chǎng)考驗。

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)公司轉型背后均伴隨著(zhù)人員流失。與紅星美凱龍一樣有委托管理商場(chǎng)業(yè)務(wù)的五洲國際，近期也啟動(dòng)了旗下輕資產(chǎn)管理公司——五洲匯的新三板上市計劃。

據接近五洲國際的業(yè)內人士透露，五洲國際營(yíng)銷(xiāo)副總裁可能月內離職。營(yíng)銷(xiāo)壓力加之轉型，令五洲國際人才短板不可避免地出現。而去年這個(gè)時(shí)候，五洲國際上一任營(yíng)銷(xiāo)副總裁張文韜也離職。

一名接近五洲國際的業(yè)內人士透露，前幾年五洲國際的商鋪銷(xiāo)售很好，是因為委托租賃，業(yè)主收9成租金，五洲分1成。以前商鋪增值快、銷(xiāo)售好，一次性銷(xiāo)售物業(yè)賺錢(qián)就可以，商管不虧就可以。比例可以定成9∶1�！岸�分成比例9∶1，決定了管家沒(méi)錢(qián)賺”。

上述業(yè)內人士分析，隨著(zhù)業(yè)務(wù)規模與轉型壓力的增加，萬(wàn)達、紅星美凱龍、五洲國際等幾家商業(yè)地產(chǎn)公司的管理層需求擴大，而市場(chǎng)中的管理人才畢竟有限，難免出現短板。

上述接近五洲國際的知情人士還透露，五洲國際的問(wèn)題就是從張文韜開(kāi)始的，當初他帶了幾十個(gè)萬(wàn)達空降兵從萬(wàn)達轉到五洲國際，但一年之后，由于業(yè)績(jì)沒(méi)有兌現，萬(wàn)達空降過(guò)來(lái)的團隊大部分已經(jīng)離職。

根據年報，2013年五洲國際銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)79.7%，2014年增長(cháng)27.5％，到了2015年一季度，同比增長(cháng)9.5%。上述營(yíng)銷(xiāo)副總裁也是由于對業(yè)績(jì)下滑無(wú)力回天，選擇離開(kāi)。

王永平指出，商業(yè)模式之外，管理團隊很關(guān)鍵，人員流動(dòng)是團隊管理的前兆，團隊是業(yè)績(jì)的前兆。

籌備A股上市之前，紅星美凱龍就進(jìn)行過(guò)一輪挖人戰術(shù)。例如2011年8月，原萬(wàn)科集團執行副總裁袁伯銀已被紅星美凱龍招至麾下，出任家居集團總裁（現已從紅星美凱龍離職）；早在2009年，原重慶金科地產(chǎn)總裁諶俊宇“跳槽”，出任紅星地產(chǎn)集團總裁；2012年8月，車(chē)建新挖來(lái)曾任萬(wàn)達商業(yè)管理副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理的張華榮；2012年9月，原世茂股份有限公司副總裁兼首席財務(wù)官陳汝俠跳槽紅星美凱龍，就任首席財務(wù)官一職，主要負責紅星美凱龍房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)。原世茂股份助理總裁賈濤任紅星美凱龍地產(chǎn)商業(yè)助理總裁。