在拿地近兩年半后，雅戈爾集團股份有限公司(600177.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅戈爾”)上海長(cháng)風(fēng)地王項目以4.5萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)在上周六(1月26日)迎來(lái)首次上市大考。這是雅戈爾進(jìn)入上海的首個(gè)項目，其豪擲19.58億元搶地時(shí)所創(chuàng )下的2.6萬(wàn)元/平方米區域單價(jià)地王紀錄，至今仍未被打破。

“開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)內，項目銷(xiāo)售了120套房源，回籠資金近10億元�！边@是時(shí)代周報記者以購房者身份從項目售樓處得到的信息。不過(guò)這樣一組看似喜人的銷(xiāo)售數據，卻被業(yè)內認為是開(kāi)發(fā)商人為制造緊張氣氛和“保本價(jià)”跑量后的結果，后續成交情況不容樂(lè )觀(guān)。

放眼雅戈爾2007年至今的諸多地王項目，上海長(cháng)風(fēng)地王項目或僅是一個(gè)縮影。盡管雅戈爾上海公司總經(jīng)理錢(qián)平一再對時(shí)代周報記者否認稱(chēng)，外界對于公司回籠資金保本銷(xiāo)售的質(zhì)疑是無(wú)中生有。但不難發(fā)現，高成本的地價(jià)讓雅戈爾杭州、蘇州等地地王項目定價(jià)和銷(xiāo)售遭遇重重壓力，這也使公司地產(chǎn)庫存一直高企，資金壓力明顯。

雅戈爾財報數據顯示：截至2012年9月底，雅戈爾公司存貨高達239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動(dòng)負債達314.7億元，負債率高達73%，而手持現金不足27億元。

對此，雅戈爾品牌部負責人程方定在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)否認：2012年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和庫存去化率還可以，具體數據在今年3月份公布年報時(shí)將予以透露。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受挫之時(shí)，雅戈爾不僅投資能源領(lǐng)域，還通過(guò)股權合作的方式拿地，一反雅戈爾集團董事長(cháng)李如成“重新回歸服裝這一主業(yè)”的承諾。

多地王銷(xiāo)售進(jìn)退維谷

為了營(yíng)造一個(gè)“開(kāi)門(mén)紅”的局面，雅戈爾銷(xiāo)售團隊動(dòng)足了腦筋。

有上海某代理商負責人對時(shí)代周報記者透露，為了盡快鎖定客戶(hù)并營(yíng)造開(kāi)門(mén)紅局面，在1月19日獲得預售許可證之前，雅戈爾已在1月16日組織意向購房者半夜排隊領(lǐng)號，現場(chǎng)氣氛十分緊張。到19日交10萬(wàn)元認籌定金的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對接下來(lái)售出多少套房源，什么戶(hù)型都有數了�！�

但值得注意的是，“項目基本上是以保本價(jià)成交，跑量為主，利潤空間很有限�！敝蟹啃叛芯靠偙O薛建雄對時(shí)代周報記者稱(chēng)，按照行業(yè)一般標準估算，樓盤(pán)項目的建安成本在6000元/平方米左右，稅費和營(yíng)銷(xiāo)成本為5000元/平方米左右，裝修和財務(wù)費用又各占3000元/平方米，加上2.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)水平，雅戈爾在長(cháng)風(fēng)項目上最多只能算是保本銷(xiāo)售。

雅戈爾上海公司總經(jīng)理錢(qián)平并不承認公司在走“平價(jià)”或者“低價(jià)”銷(xiāo)售路線(xiàn)，他在回復時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：雅戈爾項目的房?jì)r(jià)由市場(chǎng)決定，公司能賣(mài)，消費者能接受，就是市場(chǎng)價(jià)，“外界對于公司回籠資金保本銷(xiāo)售的質(zhì)疑，是無(wú)中生有�！�

盡管如此，定價(jià)難題依舊是業(yè)內公認的雅戈爾長(cháng)風(fēng)項目所難以逾越的門(mén)檻。7個(gè)月前，中海在2009年搶來(lái)的70億元總價(jià)地王項目紫御豪庭首度開(kāi)盤(pán)，樓板價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，卻以約3.8萬(wàn)元/平方米貼著(zhù)成本線(xiàn)走的開(kāi)盤(pán)策略，幾乎把百米開(kāi)外的長(cháng)風(fēng)8號逼上了懸崖。

“接下來(lái)幾批房源開(kāi)盤(pán)，雅戈爾所面臨的銷(xiāo)售壓力不會(huì )太小�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)研究總監宋會(huì )雍對時(shí)代周報記者說(shuō)。目前上海中高端盤(pán)的銷(xiāo)售，往往是靠平價(jià)或者低價(jià)體系來(lái)支撐。上海中、內環(huán)內90平方米小戶(hù)型供應量有限，雅戈爾的小戶(hù)型有一定市場(chǎng)優(yōu)勢，但難點(diǎn)在于，同樣是大戶(hù)型房源，中海項目的銷(xiāo)售價(jià)格具有很大優(yōu)勢，雅戈爾項目未來(lái)價(jià)格上調的話(huà)，很可能“賣(mài)不動(dòng)”。

事實(shí)上，業(yè)績(jì)前景并不明朗的長(cháng)風(fēng)8號，僅僅是雅戈爾諸多地王項目的一個(gè)縮影。

半路出家的雅戈爾喜拿高價(jià)地。2007年，雅戈爾董事長(cháng)李如成在一次酒桌上拋下一句“懷揣著(zhù)100億找地”。時(shí)代周報記者簡(jiǎn)單梳理他在隨后的拿地路線(xiàn)，在4年多的時(shí)間里，雅戈爾攜146億元資本優(yōu)勢，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項目，樓板價(jià)幾乎都比周邊樓盤(pán)的售價(jià)要高。

“雅戈爾是最瘋狂的開(kāi)發(fā)商�！边@是彼時(shí)的業(yè)界對其最直觀(guān)的一個(gè)感受，但調查雅戈爾開(kāi)發(fā)項目近況卻不難發(fā)現，2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”價(jià)貴過(guò)在售“面包”價(jià)的尷尬局面，并深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷(xiāo)”的進(jìn)退維谷之中。

以杭州為例，雅戈爾目前在杭州共有3個(gè)項目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個(gè)位于申花板塊的項目在拿地兩年多后才于近日公示項目規劃圖�！斑@3個(gè)項目的情況都不太好�！庇泻贾荼镜夭辉妇呙�的分析人士對時(shí)代周報記者稱(chēng)。

據了解，在經(jīng)歷了兩輪大幅降價(jià)之后，“西溪晴雪”從3萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)一路降到22000元/平方米的現價(jià)，銷(xiāo)售形勢依舊堪憂(yōu)。時(shí)代周報記者從杭州透明售房網(wǎng)上查到的銷(xiāo)售數據顯示，2010年至今，在長(cháng)達近3年的銷(xiāo)售周期內，項目所累計推出的754套房源，目前還剩下492套房源可售，去化率不足35%。

此外，雅戈爾申花地塊樓面價(jià)就高達1.8萬(wàn)元/平方米，預計“保本價(jià)”就將達到2.6萬(wàn)元/平方米以上，已超出板塊內住宅的平均售價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。

屢遭資金鏈斷裂的質(zhì)疑

地王項目銷(xiāo)路不暢，尤其是進(jìn)入樓市調控“政策市”的2011年后，雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線(xiàn)大跌。其開(kāi)發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海4個(gè)城市，是受限購令影響最為直接的城市，其2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當年總計完成的30多億元業(yè)績(jì)只占到了期望值的1/3，這讓雅戈爾距離“2015年進(jìn)入國內地產(chǎn)20強”的目標漸行漸遠。

更為緊要的是，房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈爾，也已走上了危險的資本鋼絲。

時(shí)代周報記者梳理公司近年財報數據發(fā)現，公司的存貨一直呈現上漲趨勢，其中2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項數據高達239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據90%以上比例。

除了大規模的房地產(chǎn)存貨，雅戈爾還需面臨公司短期借款加劇所導致的資金鏈緊張的險境。公司2012年三季報顯示，雅戈爾正背負高達314億元的流動(dòng)負債，該數據占公司總負債比例的90.43%，占公司總資產(chǎn)的66.11%。此外，截至2012年9月底，公司短期有息借款達152.72億元，而與此對應的公司同期的期末現金及現金等價(jià)物余額僅為26.70億元。

也正因為此，雅戈爾也屢屢背上外界對其資金鏈面臨斷裂的質(zhì)疑。對此，程方定在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)否認：2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和庫存去化率還可以，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為集團貢獻了很大比例的利潤率，等今年3、4月份，2012年全年年報出爐的時(shí)候，公司將對外公示2012年度的具體銷(xiāo)售額。但對于公司接下來(lái)還將以何種方式消化高庫存壓力，程方定并未回答。

股權合作方式拿地

“此外，不能僅從財報數據分析公司的負債水平，事實(shí)上，有140多億元的預收款項被劃歸到流動(dòng)負債表中，公司財務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀(guān)�！背谭蕉ń又�(zhù)說(shuō)，公司還在陸續進(jìn)行投資，怎么會(huì )沒(méi)錢(qián)呢？

他口中的投資，即在2012年11月21日，雅戈爾公告稱(chēng)，擬出資30億元認購北京國聯(lián)能源產(chǎn)業(yè)投資基金(有限合伙)30%的出資份額，并成為國聯(lián)基金有限合伙人。出資后，雅戈爾將觸角伸至能源領(lǐng)域。

上述投資也被普遍解讀成雅戈爾戰略朝令夕改的一大力證。事實(shí)上，在此之前，來(lái)自資本方面的壓力“逼迫”，已迫使李如成在2012年4月的投資者溝通會(huì )上承諾，公司將重新回歸到老本行—服裝這一主業(yè)上來(lái)。雅戈爾董秘劉新宇曾對時(shí)代周報記者如此解讀公司投資能源的舉措，為了實(shí)現穩定、長(cháng)遠的收益，金融投資正在往產(chǎn)業(yè)投資方向調整。而在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，劉新宇稱(chēng)，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有了相當的規模和基礎，如早先所獲得150萬(wàn)平方米左右的土地儲備，就足夠未來(lái)五六年開(kāi)發(fā)，所有的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售工作等都有計劃，會(huì )加快現有項目銷(xiāo)售速度，強化回款能力等。

但眼下，就在今年1月15日，雅戈爾還發(fā)布公告稱(chēng)，其旗下全資子公司雅戈爾置業(yè)，將斥資1.65億元參股寧波維科置業(yè)有限公司，推進(jìn)寧波鄞州區古林鎮薛家片區IV-3-3地塊的合作。雖然雅戈爾力稱(chēng)，這主要是應雅戈爾戰略發(fā)展要求，同時(shí)，有利其獲取拓寬土地資源途徑。程方定在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，1.65億元是“小錢(qián)”，不算什么。但在二級市場(chǎng)，關(guān)于雅戈爾服裝再度淪為副業(yè)的傳聞不絕于耳。

在既有庫存高企的情況下，又換一種方式，以股權合作方式來(lái)拿地，雅戈爾是不是想卷土重來(lái)，掀起下一波拿地熱潮？誰(shuí)也猜不明白。