臨近年末，雅戈爾在上海的“長(cháng)風(fēng)地王”項目也將迎來(lái)大考。在上海、杭州、寧波、蘇州等地，雅戈爾在近幾年內積極拿地，屢屢創(chuàng )下各種“地王”。然而隨著(zhù)這些地王建成項目進(jìn)入銷(xiāo)售階段，高成本讓定價(jià)變得困難。

      雅戈爾近年來(lái)的年報數據顯示，企業(yè)庫存一直保持高位。由于今年全年樓市調控政策一直緊繃，房地產(chǎn)銷(xiāo)售受到重重阻力。拉動(dòng)銷(xiāo)售、回籠資金的任務(wù)壓在了春節之后。 

      多個(gè)地王陷入尷尬

      雖然已近年末，雅戈爾對“長(cháng)風(fēng)8號”的營(yíng)銷(xiāo)力度不減。雅戈爾這一項目的地塊曾創(chuàng )下長(cháng)風(fēng)這一區域的“單價(jià)地王”。

      2010年9月底，雅戈爾以19.58億元拿下長(cháng)風(fēng)8號東地塊，折合樓板價(jià)高達2.6萬(wàn)元/平方米。而與之同處長(cháng)風(fēng)的一個(gè)地塊被實(shí)力雄厚的央企中海拿下，70億的總價(jià)創(chuàng )下了總價(jià)地王，折合樓板價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米。

      今年5月，中海開(kāi)發(fā)的紫御豪庭先行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，6月份奪得上海樓市銷(xiāo)售冠軍。當時(shí)該樓盤(pán)的售價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，業(yè)內評論認為這一價(jià)格已經(jīng)貼近成本。

      但就是這一售價(jià)將雅戈爾逼入困境。一位房地產(chǎn)業(yè)內人士向記者分析到，以雅戈爾的拿地價(jià)格，綜合各種成本，售價(jià)必須在4萬(wàn)元/平方米以上才有可能保本。雅戈爾在價(jià)格上很難與中海競爭。

      長(cháng)風(fēng)8號售樓處工作人員向記者透露，預計在12月底開(kāi)放樣板房，房型從92平方米到330平方米不等。樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)將在春節之后。而關(guān)于最為敏感的價(jià)格問(wèn)題，售樓人員透露：“均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米左右，預計開(kāi)盤(pán)之初有一些優(yōu)惠措施�！倍�緊臨的中海紫御豪庭的售樓人員則向記者透露，剩余的樓盤(pán)售價(jià)在3.8~4.8萬(wàn)元/平方米這一范圍，視樓層、位置而定。

      面對中海的價(jià)格優(yōu)勢，長(cháng)風(fēng)8號售樓人員給出的解釋是，小區園林景觀(guān)更勝一籌。

      中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄向記者表示，4.5萬(wàn)元/平方米的定價(jià)能保證雅戈爾一定的利潤空間，然而難題在于，這樣的價(jià)格很難讓消費者接受，很可能“賣(mài)不動(dòng)”。開(kāi)發(fā)商或許會(huì )視情況在開(kāi)盤(pán)后推出打折、優(yōu)惠等措施來(lái)促銷(xiāo)，進(jìn)一步壓縮利潤空間。

      上海一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，從2007年到2010年，雅戈爾采取的是比較激進(jìn)的策略，在長(cháng)三角各地不斷以高價(jià)拿地，如今都漸漸進(jìn)入了銷(xiāo)售期。長(cháng)風(fēng)8號項目意味著(zhù)雅戈爾在上海的落子和布局，對公司有著(zhù)戰略意義。從前期至今，雅戈爾已經(jīng)投入不菲，對這一項目的推動(dòng)將不遺余力。 

      雅戈爾置業(yè)成立于1992年，在地產(chǎn)界已頗為資深。薛建雄認為，雅戈爾在其“大本營(yíng)”寧波當地的地產(chǎn)產(chǎn)品都做得不錯。但與上海的“長(cháng)風(fēng)8號”類(lèi)似，雅戈爾在杭州等地遇到了同樣的困境，幾年前以高于競爭對手的價(jià)格拿地后，卻很難在現在的市場(chǎng)價(jià)下盈利。

      在杭州，2007年7月，雅戈爾以14.76億元的高價(jià)競得杭州商學(xué)院地塊，創(chuàng )造了當年杭州地王，折合樓板價(jià)高達1.6萬(wàn)元/平方米，之后雅戈爾將其開(kāi)發(fā)為“御西湖”項目。除此之外還有西溪晴雪等項目。根據公司2011年報，西溪晴雪的預售比例為15.38%，而御西湖的銷(xiāo)售率為48.59%，考慮到這兩個(gè)項目均已開(kāi)盤(pán)較長(cháng)時(shí)間，這個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)并不理想。

      此外，雅戈爾2010年在杭州申花板塊拿下的兩幅地塊樓板價(jià)均在1.8萬(wàn)元/平方米左右。而同在該板塊的競爭對手項目不斷降價(jià)，如今有的樓盤(pán)已跌至1.7萬(wàn)元以下。這讓雅戈爾同樣面臨著(zhù)難以定價(jià)，面粉貴過(guò)面包的窘境。

      高庫存壓力大

      在雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨調控等多重壓力的情況下，雅戈爾集團董事長(cháng)李如成曾在今年7月的投資者溝通會(huì )上做出承諾，公司將重新回歸到服裝主業(yè)上來(lái)。但人們的視線(xiàn)越來(lái)越多的關(guān)注集中在雅戈爾的資金上。特別是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的高庫存，近幾年來(lái)一直未能等到緩解。

      根據雅戈爾發(fā)布的財報，2010年、2011年，雅戈爾的庫存總量為187.27億元以及233.07億元。截至2012年9月底，庫存增長(cháng)到了239.53億元。其中絕大部分是由房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)帶來(lái)的。

      上述房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，許多2010年年初以前爭拿地王的房企都對眼下的局面應對乏術(shù)。一些大型房企實(shí)力雄厚尚能支撐，項目少的小型房企就感到非常難熬。

      12月25日，住建部召開(kāi)2013年全國住房城鄉建設工作會(huì )議，住建部部長(cháng)姜偉新表示，2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，繼續嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。調控基調未變，但許多開(kāi)發(fā)商仍將希望寄托在2013年，認為真實(shí)存在的購房需求被調控壓抑了許久，2013年有望轉化為成交量。

      薛建雄認為，雅戈爾選擇將長(cháng)風(fēng)8號開(kāi)盤(pán)定在春節之后，也就是寄希望于樓市行情的好轉。房地產(chǎn)業(yè)內對2013年持樂(lè )觀(guān)態(tài)度較多，春節后開(kāi)盤(pán)，雅戈爾才有可能以4.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格賣(mài)出樓盤(pán)。以雅戈爾目前的狀況看，資金鏈堅持到春節之后并不困難，可以期待春節樓市回暖后再大舉回籠資金。

      而中房數據研究院執行院長(cháng)陳晟向記者表示，雅戈爾目前需要明確的是戰略選擇的問(wèn)題，是做強其服裝主業(yè)還是全面轉向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤相對較高，但風(fēng)險很大。在資產(chǎn)負債率方面，許多大型房企曾出現過(guò)高達100%以上的資產(chǎn)負債率，但最后都通過(guò)有效的措施度過(guò)了危機。通常認為，房地產(chǎn)企業(yè)60%~70%的資產(chǎn)負債率是比較穩健和安全的。以今年的行情，雅戈爾不在年內推盤(pán)的策略是合理的，業(yè)內普遍預期春節之后樓市有可能會(huì )回暖，屆時(shí)房?jì)r(jià)向上，銷(xiāo)售也會(huì )順利一些。

      此前在雅戈爾的股東大會(huì )上，公司高層曾表示，目前的資產(chǎn)負債率73%并無(wú)風(fēng)險，公司未來(lái)的目標是把資產(chǎn)負債率降低到60%。記者就雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展和資金情況致電雅戈爾董秘劉新宇，但她以外出為由未接受記者采訪(fǎng)。雅戈爾負責宣傳、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部門(mén)電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。