雖然庫存高達234億元，但是雅戈爾集團股份有限公司(600177.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅戈爾”)依然難抑拿地的沖動(dòng)。

　　5月18日，雅戈爾再下一城。

　　出資2500萬(wàn)元，雅戈爾成功受讓寧波陳婆渡置業(yè)有限公司25%的股權，后者擁有寧波市鄞州區一塊占地約2.78萬(wàn)平方米的宅地，共同參與開(kāi)發(fā)該地塊的還有榮安地產(chǎn)等。

　　這是年內雅戈爾第五次出手收儲。據時(shí)代周報記者粗略統計，截至5月中旬，雅戈爾今年已通過(guò)多種方式新增土儲約12萬(wàn)平方米，耗資總計約8.4億元。

　　作為曾經(jīng)長(cháng)三角區域十足的地王制造機器，雅戈爾是不是想卷土重來(lái)，掀起下一波拿地熱潮？雅戈爾董秘劉新宇在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，除了服裝主業(yè)之外，地產(chǎn)是雅戈爾重點(diǎn)發(fā)展的又一個(gè)主業(yè)。要想持續發(fā)展和開(kāi)發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就需要進(jìn)行適當的土地儲備。公司會(huì )對已進(jìn)駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個(gè)城市進(jìn)行跟蹤，如有價(jià)格合適的就舉牌。對于會(huì )否再搶地王，劉新宇模糊回答稱(chēng)，看土地最關(guān)鍵的還是要看它能不能盈利。

　　問(wèn)題是，雅戈爾的短期借款達149.6億元，而同期的現金及現金等價(jià)物余額僅為36.6億元，有資金鏈斷裂的危險。

　　在北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉等多位業(yè)內人士看來(lái)，盡管目前房地產(chǎn)有多種不利因素，但較之低迷的服裝行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)利潤仍是可觀(guān)的。地產(chǎn)業(yè)的賺錢(qián)速度快，賺大錢(qián)的機會(huì )比較多，雅戈爾存在著(zhù)難以抑制的地產(chǎn)沖動(dòng)。

　　難抑的拿地沖動(dòng)

　　在宣布與榮安地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的前兩天，雅戈爾剛剛公布將牽手金地集團，共同開(kāi)發(fā)寧波長(cháng)豐區塊住宅拍賣(mài)1號地。今年3月4日，金地集團寧波子公司金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以樓面價(jià)7220元/平方米，總價(jià)10.7億元摘得了這塊占地約5.9萬(wàn)平方米的宅地。

　　而在今年初，雅戈爾還曾宣布出資1.65億元，與另一寧波房產(chǎn)大鱷維科地產(chǎn)聯(lián)手，共同開(kāi)發(fā)鄞州區古林鎮薛家片區一幅9.35萬(wàn)平方米的宅地。

　　而在招拍掛市場(chǎng)，也頻現雅戈爾的身影。5月13日，雅戈爾就曾舉牌拿下了鄞州區姜山鎮原獅球集團地塊，耗資2.91億元，獲得土儲約3.85萬(wàn)平方米。

　　除此，雅戈爾在今年1月31日還以3.09億元收購其母集團雅戈爾控股有限公司全資子公司寧波盛達投資有限公司100%股權的形式，間接獲得了后者手中的土地資產(chǎn)—寧波東錢(qián)湖環(huán)南湖岸線(xiàn)02-1g地塊，土地面積約1.78萬(wàn)平方米。

　　作為1992年就入行的房地產(chǎn) “老人”，雅戈爾大有卷土重來(lái)之勢。

　　在最早十年間雅戈爾憑借其在寧波大本營(yíng)的各種優(yōu)勢，迅速成長(cháng)為當地的地產(chǎn)“一哥”。按照業(yè)界的說(shuō)法，雅戈爾之于寧波，遠比綠城之于杭州的地位和影響力高。

　　2004年，雅戈爾走出寧波。梳理其拿地路線(xiàn)就不難發(fā)現，在短短四五年時(shí)間里，雅戈爾攜146億元資本優(yōu)勢，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項目。

　　然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控愈演愈烈，雅戈爾的不少地王項目也命途多舛，其2011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線(xiàn)大跌，其開(kāi)發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個(gè)城市，2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當年總計完成的30多億元業(yè)績(jì)只占到了期望值的1/3。這與2010年雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鼎盛之時(shí)全年累計預售118億元相去甚遠，同時(shí)也讓雅戈爾距離“2015年進(jìn)入國內地產(chǎn)20強”的目標漸行漸遠。

　　在雅戈爾內部，公司董事長(cháng)李如成曾針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了一系列“謹慎”戰略，其中一項就是加快存貨去化，不新增土儲。而據時(shí)代周報記者了解，在今年之前，雅戈爾已在土地市場(chǎng)沉寂兩年之久。

　　對于今年起雅戈爾在土地市場(chǎng)接連不斷的收儲動(dòng)作，公司內部及不少券商都將原因歸結于業(yè)績(jì)的增長(cháng)。公司2012年年報顯示，雅戈爾去年房地產(chǎn)預售80.26億元，確認收入51.58 億元，實(shí)現凈利潤10.09億元，分別同比增長(cháng)23.6%、41.8%和76.5%�！胺康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)豐收，帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)性現金流大幅提升�！敝薪鹱C券分析師郭海燕分析稱(chēng)，截至2012 年底，雅戈爾尚余預售房款147 億元，保障了未來(lái)2-3 年的收入。此外，中國房地產(chǎn)測評中心的數據也顯示，雅戈爾今年一季度以40億元的銷(xiāo)售收入位列國內地產(chǎn)銷(xiāo)售排行第39位。

　　而接下來(lái)，雅戈爾在土地市場(chǎng)或仍將加碼。雅戈爾董秘劉新宇并沒(méi)有直接透露接下來(lái)具體的拿地投入計劃，但稱(chēng)如有價(jià)格合適的就舉牌，如果價(jià)格超出公司底線(xiàn)，就不會(huì )去拿地了。

　　劉新宇同樣沒(méi)有直接回復公司會(huì )否再拿地王�！暗赝踹@個(gè)概念本身并不確切，現在大多數土地都是招拍掛，對土地本身來(lái)說(shuō)，可能每一塊地都是地王，都要產(chǎn)生一個(gè)最高的價(jià)格�！眲⑿掠罘Q(chēng)，無(wú)論從橫向比還是縱向比，看土地最關(guān)鍵的還是要看它能不能盈利。

　　234億元去庫存難題

　　在地產(chǎn)版圖擴大的同時(shí)，高庫存帶來(lái)的消化難題，或仍是讓雅戈爾最頭痛的大事。

　　事實(shí)上，公司的存貨近幾年一直呈現上漲趨勢。歷年年報數據顯示，2010-2012年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元、233.07億元和234.73億元。而撇除服裝業(yè)務(wù)15.21億元的庫存金額外，雅戈爾在地塊板塊的庫存仍高達200多億元，占雅戈爾去年末流動(dòng)資產(chǎn)的七成。

　　時(shí)代周報記者發(fā)現，在其200多億元的地產(chǎn)庫存里，還有一些早年的地王產(chǎn)品亟待消化。以杭州為例，雅戈爾在2007年拿下了當地兩個(gè)地王項目，并分別開(kāi)發(fā)成御西湖(隱寓)和西溪晴雪。不過(guò)按照公司年報數據，截至2012年底，上述兩個(gè)項目的預售比例分別為67.85%和31.19%。

　　而時(shí)代周報記者從杭州透明售房網(wǎng)上查到的銷(xiāo)售數據也顯示，盡管西溪晴雪的售價(jià)已從3萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)一路降到如今2萬(wàn)元/平方米左右的水平，但截至2013年5月24日，在2010年至今長(cháng)達近3年的銷(xiāo)售周期內，樓盤(pán)所累計推出的546套房源，目前還剩下269套房源可售，去化率仍不到一半。

　　此外，雅戈爾在2010年拿下的杭州兩個(gè)申花地塊地王項目，雖歷經(jīng)“磨難”在今年1月份拿到了項目規劃圖，但即便該地塊現在開(kāi)工建設，也難以逃脫虧本的命運。根據當年的這兩塊地塊的樓面價(jià)，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，但如今區域內開(kāi)盤(pán)價(jià)15678元/平方米的萊德紳華府項目，樓面價(jià)為8778元/平方米;現售價(jià)15000元/平方米左右的中順上尚庭項目，樓面價(jià)也僅為6082元/平方米。

　　而在2010年雅戈爾拿地時(shí)，上述兩宗土地的樓盤(pán)價(jià)均在18000元/平方米，“雅戈爾申花地塊的樓板價(jià)決定了其必須定位中高端，而這樣的售價(jià)要想與杭州本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)競爭，沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢，壓力肯定不小�！焙贾菽抽_(kāi)發(fā)商代表對時(shí)代周報記者分析稱(chēng)。杭州雅戈爾置業(yè)總經(jīng)理水華良此前也坦承：“現狀之下，這兩宗申花地塊確實(shí)沒(méi)有盈利空間�！�

　　接下來(lái)，公司將如何消化這些地王庫存，會(huì )不會(huì )像上海長(cháng)風(fēng)地王項目一樣以微利跑量為主?據上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，該項目今年2月開(kāi)盤(pán)至今，迅速去化365套房源，但累計銷(xiāo)售均價(jià)僅約4.4萬(wàn)元/平方米。

　　對此，劉新宇并沒(méi)有透露公司具體會(huì )如何去庫存，也表態(tài)否認公司會(huì )開(kāi)啟促銷(xiāo)大戰。她表示，不同的房型房源，都有一定的市場(chǎng)需求，總體來(lái)看，截至目前的銷(xiāo)售情況都還可以。

　　除了大規模的房地產(chǎn)存貨，雅戈爾還需面臨公司開(kāi)發(fā)成本、短期借款等加劇所導致的資金鏈緊張的險境。

　　公司年報數據顯示，在開(kāi)發(fā)成本方面，雅戈爾預計的投資總額為304.6億元，也就是說(shuō)，雅戈爾后續仍有大筆資金需要支出。而截至今年一季度，公司資產(chǎn)負債率約為71%，短期借款達149.6億元，而與此對應的公司同期的期末現金及現金等價(jià)物余額僅為36.6億元。

　　對此，劉新宇否認稱(chēng)，公司財務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀(guān)。有140多億元的預收款項被劃歸到流動(dòng)負債表中，如果剔除這部分有息負債，公司實(shí)際負債率并不高。此外，公司很多商鋪都是從1998年開(kāi)始陸續購置的，這些資產(chǎn)賬面價(jià)值很低，但市值已經(jīng)遠遠超過(guò)了賬面價(jià)值;再者，公司擁有80多億元流動(dòng)性非常好的金融資產(chǎn)，可以隨時(shí)變現以歸還銀行借款，未來(lái)目標是把負債率下降到 60%。

　　多個(gè)樓盤(pán)出現質(zhì)量問(wèn)題

　　盡管雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所恢復，但其在蘇州、寧波、杭州等多地多個(gè)樓盤(pán)先后都出現質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權，也給雅戈爾的品牌形象蒙上了一層霜。

　　去年9月，雅戈爾置業(yè)寧波長(cháng)島花園別墅陷入了“質(zhì)量門(mén)”。多名業(yè)主向媒體反映別墅粗制濫造，質(zhì)量不敢恭維。開(kāi)發(fā)商從當年5月開(kāi)始交房，但至今仍有大部分業(yè)主不愿意收房入住。

　　據中國經(jīng)濟網(wǎng)報道的信息，長(cháng)島花園的業(yè)主稱(chēng)，每棟價(jià)值在1000萬(wàn)元人民幣以上的別墅大多存在地下室滲水、樓層高低不平、樓板厚度不一、窗框質(zhì)量差、房屋沉降的問(wèn)題，更有業(yè)主家的露臺變成了窗戶(hù)，面積縮水嚴重。

　　而今年3月起，長(cháng)島花園的質(zhì)量問(wèn)題繼續發(fā)酵，業(yè)主們不單將雅戈爾集團告上法庭，向雅戈爾集團董事長(cháng)李如成“聯(lián)名上書(shū)”投訴房子的種種質(zhì)量問(wèn)題，還將負責項目竣工驗收備案的寧波市住建委和規劃局告上了法庭。

　　幾乎與寧波“質(zhì)量門(mén)”同時(shí)，雅戈爾在杭州置業(yè)的西溪晴雪也麻煩纏身。多名業(yè)主反映在樓盤(pán)交付后，發(fā)現了存在電梯門(mén)安全、層高、空鼓、裂縫等若干問(wèn)題。

　　此外，雅戈爾和中海在杭州聯(lián)合開(kāi)發(fā)的首個(gè)高端房地產(chǎn)項目“篁外”，近半年來(lái)一直深陷被業(yè)主維權的官司之中。6月21日，該案二審將在杭州中級法院開(kāi)庭。據了解，起訴理由是開(kāi)發(fā)商杭州中海雅戈爾房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海雅戈爾” )隱瞞實(shí)情虛假宣傳，給購房者帶來(lái)巨大損失，要求索賠。

　　有篁外的業(yè)主稱(chēng)，在期房銷(xiāo)售時(shí)，中海雅戈爾宣傳稱(chēng)篁外的排屋部分南面是山林地，屬于難得的山景排屋。業(yè)主為此不惜花費千萬(wàn)元購買(mǎi)，可等到實(shí)際交付時(shí)，山林地不見(jiàn)蹤影，取而代之的是臨近另一個(gè)樓盤(pán)在建的小高層，排屋價(jià)值大打折扣。更讓業(yè)主不滿(mǎn)的是，中海雅戈爾曾參與競標臨近樓盤(pán)地塊，意味著(zhù)公司事先知曉規劃，卻仍然向購房者宣傳是“山景”，明顯屬于欺騙行為。

　　“篁外項目為中海與雅戈爾聯(lián)營(yíng)，但主要是中海在操作�！眲⑿掠罱忉尫Q(chēng)。