最近，大中華區的麥當勞正在積極轉型。

先是今年年初，中信和凱雷投資以20.8億美元接手麥當勞在內地和香港未來(lái)20年的業(yè)務(wù)。

收購尚未完成商務(wù)部審批，臺灣又傳來(lái)新消息。3月28日，麥當勞擬以51億新臺幣（約1.69億美元）將臺灣業(yè)務(wù)轉讓給德昱股份。

據說(shuō)，接連“甩賣(mài)”是因為近兩年業(yè)績(jì)不佳。

了解相關(guān)新聞時(shí)，常會(huì )看到一種說(shuō)法：麥當勞是一家房地產(chǎn)企業(yè)。中信、凱雷收購麥當勞業(yè)務(wù)，看中的不是漢堡，而是地產(chǎn)。

甚至有人說(shuō)：麥當勞是全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

他們的“理由”有三：

① 麥當勞創(chuàng )始人雷·克羅克曾親口說(shuō)：我們做的不是漢堡生意，而是房地產(chǎn)生意。

② 麥當勞在全球100多個(gè)國家擁有30000多家分店，普遍位于黃金地段。

③ 腦補出一種商業(yè)模式：漢堡薯條利潤很低，只是用來(lái)“獲取流量”的；真正的生意是精準選址，簽下地產(chǎn)，然后通過(guò)麥當勞的品牌和服務(wù)價(jià)值帶動(dòng)周邊商圈，推動(dòng)地產(chǎn)升值而后獲利。

由于在國民心中，地產(chǎn)行業(yè)才是真正賺大錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，仿佛“所有企業(yè)最后都會(huì )進(jìn)軍房地產(chǎn)”，因此這一套說(shuō)辭很能唬人。

不過(guò)，是時(shí)候辟辟謠了。

首先，即使麥當勞是房企，它也不是最大的。

按照營(yíng)收排名的2016年《財富》世界500強榜單上，綠地排名第311位，萬(wàn)科排第356位，麥當勞排第420位。

而根據2017年初公布的2016全年銷(xiāo)售數據，恒大超越了萬(wàn)科。

幾家正兒八經(jīng)的房產(chǎn)企業(yè)還在你追我趕，頭把交椅肯定輪不到麥當勞。

然后，咱們再來(lái)說(shuō)說(shuō)麥當勞能不能算房企：

第一，創(chuàng )始人說(shuō)了不一定算。若按照創(chuàng )始人的理念，很多企業(yè)不一定在干嘛呢……

寶馬的真名是巴伐利亞發(fā)動(dòng)機制造廠(chǎng)(Bayerische Motoren Werke AG)，而且最初的產(chǎn)品是飛機引擎。直到創(chuàng )始人吉斯坦·奧托去世，寶馬都還沒(méi)進(jìn)軍汽車(chē)制造業(yè)。

松下最初是做燈泡插座的，三星最初是把魚(yú)干果蔬出口到中國東北的，Twitter是播客公司Odeo失敗時(shí)的副產(chǎn)品，豆瓣最初是想做旅游景點(diǎn)推薦網(wǎng)站“驢蹤”……

距離麥當勞創(chuàng )始人克羅克說(shuō)出那句“房地產(chǎn)宣言”，已經(jīng)過(guò)去了半個(gè)世紀，怎么能還用當時(shí)的話(huà)來(lái)評判今天的麥當勞呢？

第二，全球三萬(wàn)多家麥當勞分店，經(jīng)營(yíng)模式不同。

其中不到20%是公司直營(yíng)（十年前還是40%，可見(jiàn)麥當勞的變化有多大）。

另外80%是授權經(jīng)營(yíng)，分為三類(lèi)：

① 20000多家傳統特許經(jīng)營(yíng)商，主要位于美國、西歐等成熟市場(chǎng)，麥當勞擁有很多店面土地和建筑所有權或長(cháng)期使用權；

② 5000多家授權發(fā)展商，位于拉美、東南亞、東歐等地，這種模式下麥當勞不做任何地產(chǎn)投資；

③ 少量的附屬公司，例如日本麥當勞株式會(huì )社（創(chuàng )始人是曾提攜孫正義的藤田田），擁有3000家連鎖店，總部不會(huì )插手太多業(yè)務(wù)。

不難理解，在社會(huì )動(dòng)蕩、法律法規不健全、地價(jià)波動(dòng)極大的地方，直接投資地產(chǎn)風(fēng)險太大，麥當勞才不會(huì )輕易為之。

那么，中國算哪種呢？

目前，麥當勞在中國約有2400家店面，其中70%是直營(yíng)模式。這和中國特殊的市場(chǎng)環(huán)境以及麥當勞謹慎的擴張步伐有關(guān)——1990年第一家中國麥當勞在深圳開(kāi)張，直到2008年，麥當勞才在中國開(kāi)放特許經(jīng)營(yíng)。

正是這樣的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，使得全球店面數量3倍于肯德基的麥當勞，在華店面數量只有肯德基的一半，而且大城市餐廳較多，三四線(xiàn)城市偏少。（當然，隨著(zhù)特許經(jīng)營(yíng)權轉讓?zhuān)�局面可能改變�?/p>

在直營(yíng)模式下，非但不能收房租，反而要交高額房租……有這樣的房地產(chǎn)企業(yè)嗎？

那么第三，麥當勞究竟如何賺錢(qián)？

從最新年報來(lái)看，麥當勞年營(yíng)收的65%來(lái)自直營(yíng)店鋪銷(xiāo)售額。不過(guò)，直營(yíng)店收入雖高支出也高，公司毛利主要還是來(lái)自授權經(jīng)營(yíng)。2015年，麥當勞直營(yíng)餐廳營(yíng)收165億美元，毛利25億；授權餐廳營(yíng)收89.3億美元，毛利72.8億。

授權經(jīng)營(yíng)收入又來(lái)自哪里呢？實(shí)際分為三部分：初始加盟費用、租金、特許權使用費（按銷(xiāo)售額抽�。�。2015年，三項收入分別為0.8億、58.6億、29.8億美元。

如此看來(lái)，店鋪租金帶來(lái)的收入確實(shí)不錯。不過(guò)，因此就說(shuō)麥當勞是房地產(chǎn)企業(yè)也太牽強了吧？畢竟，公司年營(yíng)業(yè)收入有254億美元，租金收入只占不到四分之一。

所以外媒普遍將麥當勞歸入餐飲服務(wù)業(yè)，而非房地產(chǎn)。

至于有些中文媒體有意無(wú)意地混淆加拿大房企麥當勞（Macdonald Realty）和麥當勞快餐（McDonald's），那就更是“總想搞個(gè)大新聞”了。