中國內地游客在LV、Gucci和Tiffany店門(mén)口排長(cháng)隊，滿(mǎn)載而歸的日子，在香港一去不復返了。

在香港太古里廣場(chǎng)，奢侈品門(mén)店正在上演一場(chǎng)“變形記”，Burberry的部門(mén)店面空間被瑜伽館Pure和果汁瓜分了，奶茶店取代了撤離的Coach，南加州風(fēng)情的餐廳悄然“進(jìn)駐”到LV門(mén)店。過(guò)去，奢侈品店門(mén)口排長(cháng)隊，中國大陸消費者滿(mǎn)載而歸的日子一去不復返了，香港零售業(yè)也開(kāi)始結構性調整，購物中心正在豐富經(jīng)營(yíng)種類(lèi)。

在2013年達到頂峰后，香港零售業(yè)就迎來(lái)了曠日持久地下滑，受影響最大的就是奢侈品。曾經(jīng)主力的消費群體—中國大陸游客的消費習慣已經(jīng)發(fā)生改變，他們開(kāi)始在內地直接購買(mǎi)奢侈品牌或者選擇電商渠道，在外旅游時(shí)更注重享受。據彭博的統計，2016年過(guò)夜游客在香港的平均消費額下降了8.8%。今年8月份，奢侈品的銷(xiāo)售額還不到2013年4月份頂峰時(shí)期的三分之一。

2015年-2016年香港還迎來(lái)了一波奢侈品的關(guān)店大潮，從Prada到Gucci、Coach、LV再到瑞士名表積家，都在逃離香港。經(jīng)36氪查閱各大奢侈品牌2016年全年財報，奢侈品牌的業(yè)績(jì)都在逐步回暖，尤其在中國大陸地區，銷(xiāo)售額的增長(cháng)幅度都很大，在財報中被著(zhù)重提及，但香港地區復蘇十分緩慢。

各大品牌2016年全年財報

奢侈品店變身餐廳、瑜伽館、果汁吧，香港零售業(yè)正上演“變形記” 數據整理自各大品牌2016年全年財報 來(lái)自大陸的消費者不買(mǎi)奢侈品，反而把錢(qián)都用在了休閑和娛樂(lè )上。咨詢(xún)公司Oliver Wyman的數據顯示，去年，在外旅游的中國游客平均花在購物上的錢(qián)少了17%，而休閑和娛樂(lè )的花費卻多了很多。

螞蜂窩在今年6月發(fā)布的《中國人的旅游消費賬單：全球旅游消費報告2017》也能證明，中國游客更加偏向享受而非買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。2017年1月份至4月份，中國游客境內購物消費金額為1380億元，境外購物消費金額為277.9億元，分別與去年同期相比下降41.5%和37.2%，而他們文娛項目上的消費大幅增加，其中，境內人均文娛消費同比增長(cháng)達334%。

圖為中國游客消費趨勢數據

奢侈品牌們開(kāi)始收縮戰線(xiàn)，而擁有大量奢侈品店門(mén)的高檔購物中心開(kāi)始探索新的出路，太古地產(chǎn)在過(guò)去18個(gè)月內引進(jìn)了30個(gè)新上架，餐飲類(lèi)的店面數量增加了一倍。而九龍倉和希慎興業(yè)等公司也在為旗下的商場(chǎng)增添更多的餐飲和生活休閑類(lèi)商家。

餐廳、瑜伽館、果汁吧都成了購物中心最原因引進(jìn)的品類(lèi)。而新商家占據的空間，大多數是奢侈品門(mén)店騰出來(lái)的位置。購物中心不再把自己看做是高級的奢侈品售賣(mài)場(chǎng)，而是一種全新的生活方式體驗場(chǎng)。練個(gè)瑜伽、吃頓飯順便逛一逛街的一條龍服務(wù)。例如，太古里引入的瑜伽連鎖公司Pure，專(zhuān)門(mén)選址在高檔的購物中心內，與奢侈品為鄰。

香港不是亞洲唯一一個(gè)正在變化的城市，新加坡的購物中心經(jīng)營(yíng)者也從奢侈品為主轉向了更多元化的經(jīng)營(yíng)，據地產(chǎn)研究公司世邦魏理仕的數據顯示，在過(guò)去十年，新加坡商場(chǎng)的餐飲租戶(hù)比例增加了40%。中國大陸也是如此，只不過(guò)餐飲取代的并不是奢侈品牌，而是更廣泛的零售品牌。

引入餐飲和娛樂(lè )等商戶(hù)的確為購物中心的經(jīng)營(yíng)者們帶來(lái)了更多的客流，減緩了銷(xiāo)售額下滑帶來(lái)的沖擊。2017年上半年，雖然太古整個(gè)集團的零售收入微微下跌了0.2%，但太古廣場(chǎng)實(shí)現了銷(xiāo)售增長(cháng)，人流量明顯提高了不少。香港最大的零售業(yè)主九龍倉的銷(xiāo)售收入增長(cháng)了3%，主要就是因為旗下海港城對奢侈品的依賴(lài)變少了。

但是在這其中存在的重要的問(wèn)題，新進(jìn)駐的娛樂(lè )和餐飲品牌能夠帶來(lái)的客流和銷(xiāo)售額，遠無(wú)法與奢侈品為購物中心經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的利潤媲美。

一方面，奢侈品在購物中心時(shí)，上繳的租金費用可以說(shuō)是天價(jià)，當奢侈品牌撤離后，為了避免長(cháng)時(shí)間的空置，業(yè)主們不得不降價(jià)將這些空間租給其他商戶(hù)。今年，香港零售四大黃金商圈中環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀和旺角租金同比縮減了22%。僅租金這一項，購物中心的背后的地產(chǎn)商們就損失了不少。

另一方面，地產(chǎn)商從商家處拿到的銷(xiāo)售分成會(huì )明顯變少，我們做個(gè)假設，將奢侈品店改成星巴克一類(lèi)咖啡店，賣(mài)出600余杯咖啡的銷(xiāo)售額才等同于賣(mài)出一個(gè)2萬(wàn)包包，要賣(mài)出1700多杯才相當于一塊豪表。從購物中心經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，哪怕奢侈品銷(xiāo)售低迷，但只要能賣(mài)出去一件，分成都是很可觀(guān)的。據了解，在北京SKP四樓熱門(mén)女裝區域的一些奢侈品門(mén)店，比如D&G，每日銷(xiāo)售額在百萬(wàn)級別，這是餐飲和普通零售品牌很難達到的水平。

隨著(zhù)游客數量和零售銷(xiāo)售的反彈，購物中心多元化經(jīng)營(yíng)吸引更多的消費者進(jìn)店，但彭博香港地產(chǎn)行業(yè)研究的分析師Patrick Wong認為，盡管銷(xiāo)售形勢有所好轉，但購物中心的業(yè)主們也很難實(shí)現昔日的光輝了。