在歐洲已有11年購物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的英特宜家，在進(jìn)入中國這個(gè)最大、最具潛力的消費市場(chǎng)后，是否做好了準備？就此，《每日經(jīng)濟新聞》專(zhuān)訪(fǎng)了英特宜家購物中心集團總裁約翰·泰格納。

不打算出售任何商鋪

      隨著(zhù)外資零售公司對中國市場(chǎng)日漸熟悉，在積累了商業(yè)項目運營(yíng)經(jīng)驗后，外資零售商開(kāi)始從傳統零售業(yè)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓展。英特宜家購物中心正是宜家中國引進(jìn)的新興業(yè)態(tài)。

      英特宜家購物中心集團成立于2001年，是宜家家居集團與英特宜家集團共同投資和運營(yíng)的股份公司，前者持股49%，后者持股51%。該集團于2008年正式進(jìn)入中國，以買(mǎi)地自建的方式運營(yíng)購物中心。目前，該集團已在14個(gè)國家開(kāi)設了30家購物中心，擁有超過(guò)185萬(wàn)平方米的租賃面積。

      泰格納告訴記者，英特宜家在中國開(kāi)發(fā)的三個(gè)項目，已動(dòng)用了首個(gè)5年計劃內的100億元投資，分別投向無(wú)錫、北京、武漢。其中，北京項目涉及投資約50億元，預計2014年正式營(yíng)業(yè)；武漢和無(wú)錫項目各投資約32億元，計劃分別于2015年和2013年年底開(kāi)業(yè)。

      泰格納透露，英特宜家在中國一二線(xiàn)城市會(huì )選擇交通便利、地段好的土地，對居民生活水平、消費能力、交通位置、物流情況，甚至停車(chē)位等情況綜合考察后，自建購物中心并負責運營(yíng)。在業(yè)態(tài)布局方面，宜家家居是主力商戶(hù)，其他物業(yè)出租給各類(lèi)商戶(hù)。

      “英特宜家不是上市公司，所以經(jīng)營(yíng)理念是長(cháng)期投資且持有物業(yè)，沒(méi)有寫(xiě)字樓、酒店式公寓或者住宅等配套出售，宜家方面不打算出售任何一家商鋪�！碧└窦{透露，未來(lái)幾年內，英特宜家在中國還會(huì )堅持自建項目。

      業(yè)內人士表示，盡管英特宜家不打算出售物業(yè)，但僅憑土地升值的回報，自建的購物中心也不會(huì )有損失。

找地是中國開(kāi)店最大挑戰

      眼下，距英特宜家無(wú)錫購物中心開(kāi)業(yè)還有一年半的時(shí)間，可英特宜家在華投資的步伐還在加快。最新消息是，英特宜家在中國已有了第四個(gè)項目計劃，地址落在上海。

      “目前上海項目正在進(jìn)行區域市場(chǎng)分析和選址階段，董事會(huì )批復給上海項目的投資額是40億元左右。一般一個(gè)英特宜家項目從選址到?jīng)Q定落子需要3年時(shí)間。按照這個(gè)時(shí)間表來(lái)算，如果明年六七月份有機會(huì )買(mǎi)到上海的地，可能在2017年上海購物中心就能開(kāi)業(yè)；如果2014年買(mǎi)到地，那開(kāi)業(yè)就會(huì )延遲到2018年�！碧└窦{給了上海項目的初步時(shí)間表。

      目前，宜家家居在上海已有北蔡和漕溪路兩家店，針對項目選址問(wèn)題，泰格納說(shuō)，“我們會(huì )讓購物中心離現有的宜家家居有一定的距離，這樣不至于和現有的服務(wù)區域和消費群體形成太多的重合�！�

      泰格納坦言，英特宜家在中國的準備期是相當漫長(cháng)的�！罢业厥窃谥袊�開(kāi)店的最大挑戰，大多時(shí)間我們都耗在選址與拿地上�！�

      談及對中國市場(chǎng)的看法，泰格納稱(chēng)，“中國是全球最具消費能力、也是成長(cháng)最快的一個(gè)市場(chǎng)。我們在中國的業(yè)務(wù)拓展計劃已經(jīng)取得了不俗的成績(jì)并遠超預期。我相信中國會(huì )變成我們集團最大的市場(chǎng)�！彼�還告訴記者，目前，中國三個(gè)在建項目的平均出租率已達56%，明顯高于市場(chǎng)平均水平。

      對于未來(lái)的擴張節奏，泰格納表示，英特宜家已經(jīng)加快了在中國的投資和開(kāi)發(fā)。目前，集團正著(zhù)手對中國排名前15名的經(jīng)濟中心城市進(jìn)行市場(chǎng)調查和研究，這些城市分為華北、華東、華南三大塊�！皬�2015年開(kāi)始，宜家已經(jīng)同意在中國每年開(kāi)3家宜家家居。未來(lái)，我們希望每3家宜家家居中有1家是購物中心開(kāi)出的，二線(xiàn)甚至三線(xiàn)城市有望成為宜家的主力戰場(chǎng)�！�

身兼開(kāi)發(fā)、持有、運營(yíng)三角

      商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，并非適合所有類(lèi)型的資本。就商業(yè)項目而言，資金、招商和運營(yíng)是三大“要害”。在中國“豪賭”商業(yè)地產(chǎn)的英特宜家，經(jīng)營(yíng)理念有何獨到之處？

      泰格納強調，“我們采取獨立開(kāi)發(fā)、管理運營(yíng)并長(cháng)期持有的經(jīng)營(yíng)模式，是真正在控制、管理和組合我們的購物中心，這是英特宜家成功的一個(gè)重要戰略：即可持續發(fā)展的開(kāi)發(fā)和管理模式�！碧└窦{坦言，這樣的投資項目不僅會(huì )得到政府的大力支持，也能對周邊居民生活水平的提升等帶來(lái)積極影響。

      據了解，一些地方政府嗅到宜家到來(lái)帶動(dòng)的商機，除了在土地方面提供優(yōu)惠外，還計劃儲備英特宜家購物中心周邊的地塊，以備規劃、開(kāi)發(fā)與其錯位經(jīng)營(yíng)。

      長(cháng)期持有需要資金的支持。對于英特宜家購物中心來(lái)說(shuō)，背后的英特宜家集團和宜家集團提供了足夠的資金支持。

      “我們在中國的項目50%以上的資金來(lái)自股東，這部分投資作為資本金投入。當項目進(jìn)展到一定階段時(shí)，剩余的資金就向銀行貸款�！碧└窦{說(shuō)。

眼下，作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)不但受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，更受到了宏觀(guān)政策調控的限制。對此，泰格納表示，宜家并沒(méi)有受到太多宏觀(guān)調控的影響�！安还芙�(jīng)濟好與壞，我們強大的母公司資金支持都在那里，所以不會(huì )靠出售物業(yè)來(lái)獲得短期盈利�！�

      “投資者和董事對我們在歐洲開(kāi)發(fā)的購物中心的投資回報是滿(mǎn)意的，根據目前三個(gè)項目預期的投資租賃情況來(lái)看，董事會(huì )對中國項目的預期回報也算滿(mǎn)意�！碧└窦{稱(chēng)，過(guò)幾年后，董事會(huì )會(huì )考慮通過(guò)追加投資來(lái)增強購物中心的競爭力。

家居+購物中心捆綁式布局

      實(shí)際上，在中國市場(chǎng)，英特宜家有一樣“獨門(mén)武器”，即與宜家家居一起捆綁式布局�！白尭�多的消費者和商業(yè)合作伙伴知道宜家家居與英特宜家的合作關(guān)系與淵源，可以增強他們的信心�！碧└窦{表示。

      泰格納直言，無(wú)論是購物中心選址、消費定位還是經(jīng)營(yíng)理念，英特宜家始終要與宜家家居并肩發(fā)展。這種“家居+購物中心”的捆綁式布局，已經(jīng)運用到了全球幾十個(gè)項目上，并在歐洲市場(chǎng)得到了充分認可，宜家家居將助力英特宜家購物中心擴大區域影響力。

      針對中國市場(chǎng)，如何把成功的國際經(jīng)驗帶到中國，是英特宜家關(guān)注的重點(diǎn)。比如，如何選擇最適合中國市場(chǎng)的品牌和商戶(hù)進(jìn)行組合，如何運用好中西方兩種文化，都有專(zhuān)業(yè)團隊在進(jìn)行市場(chǎng)調查。

      目前，與宜家家居一起作為主力商戶(hù)加盟簽約中國英特宜家三大項目的商戶(hù)包括法國的歐尚超市、家電連鎖蘇寧電器、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)金逸國際電影城。同時(shí)，確認入駐的商戶(hù)中還包括一些首次進(jìn)入中國市場(chǎng)的品牌，比如著(zhù)名的英國老牌百貨公司Debenhams。

      “我們簽約英國老牌百貨，是希望帶來(lái)一些歐洲特色的百貨及其旗下的品牌，這樣能給消費者帶來(lái)一些不同的感受�！碧└窦{表示。

      在業(yè)內人士看來(lái)，英特宜家這種以家居為核心的綜合購物中心模式，要比單純的家居賣(mài)場(chǎng)給宜家帶來(lái)的利潤回報豐厚得多。

      “未來(lái)，中國超過(guò)1000萬(wàn)以上人口的城市可能會(huì )達到8~10個(gè)，超過(guò)500萬(wàn)人口的城市已是非常多了。與此同時(shí)，我相信中國的經(jīng)濟長(cháng)期是向好的，未來(lái)非常多的城市將具備很強的購買(mǎi)力�，F在我們進(jìn)駐的是購買(mǎi)力排名前十幾名的城市，將來(lái)我們可以進(jìn)入到中國排名前三十的城市，甚至前五十的城市�！碧└窦{表示，“目前，我們的任務(wù)是更快、更好地組織團隊，以期將來(lái)有能力進(jìn)入更多的城市�！�