2020年的春節，舉國上下因新型冠狀病毒的蔓延而陷入了緊張氣氛。

對于商業(yè)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)農歷新年不可謂不艱難。在原本處于購物中心客流與銷(xiāo)售高峰的時(shí)期大面積暫停營(yíng)業(yè)，這一巨大的開(kāi)年“黑天鵝”事件對行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是沉重的。

然而，投資界流行著(zhù)這樣一句話(huà)，對此刻的商業(yè)地產(chǎn)人同樣適用：信心比黃金更重要。

信心就是希望，待疫情過(guò)去之后，商業(yè)地產(chǎn)人將再次開(kāi)啟燦爛的一章。

降租背后購物中心承擔著(zhù)什么？

疫情發(fā)生后，為減輕商戶(hù)因無(wú)法正常營(yíng)業(yè)而遭受的損失，包括萬(wàn)達、龍湖、華潤等在內的100余家商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)宣布為商戶(hù)減免租金，共同度過(guò)低潮期。

然而，減租的背后不僅是“共克時(shí)艱”可以詮釋的。

實(shí)際上，本次疫情催生的減租行為，對于原本回報率就較低、資產(chǎn)價(jià)值被低估的購物中心來(lái)說(shuō)，再添了一重壓力。

在國內，即使對于運營(yíng)較為成熟的頭部購物中心來(lái)說(shuō)，其運營(yíng)成本也要占據租金收入的約25%；對于運營(yíng)狀況不甚理想或剛開(kāi)業(yè)項目來(lái)說(shuō)，這個(gè)數字更是有可能高達50%。在疫情發(fā)展期間，人力、能耗等運營(yíng)支出減少得并不多，在失去租金收益的情況下，購物中心的壓力日益增加。

頭部商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖有雄厚的資本支持一段時(shí)間內的免租，然而這些形成了產(chǎn)品線(xiàn)的、總體量較大的商業(yè)項目，依然不可避免地成為受疫情影響最嚴重的一類(lèi)。與之相對的中小型、未形成連鎖的商業(yè)項目，因具有更大的靈活度，所受損失也較小。

疫情結束后購物中心的恢復要看其運營(yíng)實(shí)力和造血能力。樂(lè )觀(guān)估計，若疫情能在2月中旬出現拐點(diǎn)，大多數購物中心在逐步恢復正常運營(yíng)的情況下，有很大希望平穩度過(guò)難關(guān)。

這次疫情帶給我們哪些反思？

誠然，這次疫情的危害之大、影響范圍之廣，對于商業(yè)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)是始料未及的。

現階段，全國各個(gè)購物中心均已在實(shí)施防疫舉措，包括調整縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間、對公共區域進(jìn)行嚴格的全面消毒等。

實(shí)際上，購物中心不僅應該擁有完善的應對突發(fā)事件的應急機制，更值得國內零售商關(guān)注的是營(yíng)業(yè)的潛在危機管理。

國內購物中心的租戶(hù)在（意外）營(yíng)業(yè)中斷這一項上的投保較少，這一點(diǎn)可以借鑒海外經(jīng)驗。美國的營(yíng)業(yè)中斷保險是毛收入保險中獨立的一項，承保企業(yè)的生產(chǎn)營(yíng)業(yè)設備由于遭受自然災害或意外事故，所造成的企業(yè)生產(chǎn)停頓或營(yíng)業(yè)中斷而帶來(lái)的損失。

在美國這一項保險如此重要是因為氣候條件和意外事件帶給零售商的損失發(fā)生頻率較高，也十分顯性。例如，加利福尼亞州的零售商需要為地震帶來(lái)的損失做好準備；如果身處佛羅里達州，那么則要關(guān)注颶風(fēng)；身處購物中心的租戶(hù)應考慮到槍擊、甚至恐怖襲擊等事件的發(fā)生。

以上意外事件在國內少有發(fā)生，購物中心租戶(hù)對此意識不強，也由此引發(fā)了開(kāi)發(fā)商“大義凜然”的大規模減租。經(jīng)過(guò)此次“黑天鵝”事件，購物中心及其租戶(hù)也應重視投保范圍。

困難之中最重要的是秉持信心

艱難的時(shí)刻，最不應丟掉的是希望與信心。疫情期間，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷著(zhù)又一番從未有過(guò)的機會(huì )和機遇，去探索和發(fā)現創(chuàng )新的可能。

消費回升有例可鑒 

2015年6月，韓國爆發(fā)中東呼吸綜合征（MERS）疫情，商業(yè)所受影響表現出與此次疫情較大相似之處，國內商業(yè)可其消費回升軌跡，預估未來(lái)一段時(shí)間內的消費走向。

韓國MERS疫情爆發(fā)后，消費者信心指數下跌至99，為2012年末以來(lái)最低。疫情當月，韓國大型百貨商場(chǎng)和餐飲門(mén)店的首周銷(xiāo)售額分別同比下滑16.5%和36%，電影票房較去年同期下滑54.9%，但網(wǎng)上購物交易量同比增長(cháng)34%。

同年7月28日，韓國政府宣布疫情結束，但市場(chǎng)頹勢持續。韓國KOSPI指數持續震蕩下跌至8月24日最低點(diǎn)，較5月20日首例病患確診時(shí)已下跌14.5%。

為刺激經(jīng)濟，韓國央行宣布降準，政府推出一攬子計劃。韓國知名百貨公司紛紛開(kāi)展大規模打折活動(dòng)，通過(guò)旅游業(yè)的回暖吸引游客消費，并于第三季度末基本恢復至MERS疫情前水平。韓國某知名連鎖百貨發(fā)布數據顯示，同年9月1日至17日，游客銷(xiāo)售額同比增長(cháng)43%，扭轉6-8月負增長(cháng)局面，增幅恢復到同年1月水平。

從創(chuàng )傷中恢復，重在運營(yíng)

 作為對照，我們可以從2003年的“非典”疫情中看到商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊及恢復情況。值得寬慰的是，以北京為例，在疫情得到有效控制后，消費在第三季度出現了反彈。 

疫情發(fā)生時(shí)，百貨首當其沖受到了影響，然而，在6月底，北京大商場(chǎng)的銷(xiāo)售額已回復到2002年同期水平。疫情解除后人們更是展現出了空前的消費熱情，因此，從2003年全年來(lái)看，“非典”并未造成明顯影響。

當時(shí)，國內經(jīng)濟還處于高速增長(cháng)期，商業(yè)地產(chǎn)尚處于增量時(shí)代，后續的增長(cháng)順利抹平了“非典”帶來(lái)的損失。當下，國內經(jīng)濟增速放緩，進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加依靠運營(yíng)的精耕細作。因此，此時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)人在積蓄精力準備打一場(chǎng)“恢復戰”的時(shí)候，不能僅依靠消費反彈本身，更應踏實(shí)運營(yíng)，靜待成果。

2011年日本海嘯后，日本政府在災后重建過(guò)程中予以零售和旅游業(yè)大力支持，鼓勵娛樂(lè )休閑消費支出。
2019年3月，日本宮城縣南三陸町的“南三陸SANSAN商店街”在海嘯過(guò)后重建開(kāi)業(yè)。南三陸商店街在海嘯前便是當地有名的TOD商業(yè)，緊鄰BRT車(chē)站志津川站。由于臨近大海，海鮮飲食成為了南三陸商業(yè)街的重要標簽。

此次重建，商業(yè)街以當地文化+餐飲模式，在輕軌的帶動(dòng)下，于日本十連休假期中吸引了大量客流。作為災后重建的商業(yè)體，南三陸商店街內設立了海嘯期間犧牲人員紀念廳，留存當地的情感記憶。
憑借特色美食和重建美好生活的希望，南三陸商店街迅速與消費者建立了情感連接，也使得開(kāi)業(yè)后運營(yíng)十分順利。

購物中心開(kāi)啟外部數字化的“場(chǎng)景模擬”

疫情期間的購物中心難以獲得消費者的到場(chǎng)，線(xiàn)上銷(xiāo)售開(kāi)始成為購物中心增加現金流的重要措施。

疫情發(fā)生后，已有購物中心如北京萬(wàn)科半島廣場(chǎng)，聯(lián)合商戶(hù)展開(kāi)全業(yè)態(tài)外送服務(wù)，零售和餐飲等可以外送到家的商品參與其中。除此之外，外送平臺如餓了么也宣布其將上線(xiàn)商家外賣(mài)服務(wù)，方便需要以電商形式觸及消費者的商家。

這一舉動(dòng)，實(shí)際上是未來(lái)購物中心外部數字化發(fā)展的一個(gè)“場(chǎng)景模擬”。當下，購物中心內部的數字化才剛剛起步，對消費者的深入了解還在一步步增進(jìn)當中，而外部數字化還未開(kāi)啟。

疫情期間，購物中心利用線(xiàn)上與線(xiàn)下的各種渠道和資源，在消費者不到場(chǎng)的情況下觸及和服務(wù)他們，形成了一個(gè)“社區電商”雛形：它不是一個(gè)廣域的電商，無(wú)法沖破所有的物理距離服務(wù)每個(gè)消費者，但卻對其所處區域內的消費者有感應優(yōu)勢，能夠提供及時(shí)供給，并鏈接消費者的需求場(chǎng)景。

如果說(shuō)疫情之前的商業(yè)地產(chǎn)還距離外部數字化有些遙遠，那么這次可謂一次“演練”：圍繞消費者生命周期創(chuàng )造更多價(jià)值，根據他們的實(shí)際境況找到多維服務(wù)，形成線(xiàn)下、線(xiàn)上流量及服務(wù)的裂變與復用，使購物中心成為了滿(mǎn)足更多可能的地方。

社區商業(yè)，是抵御風(fēng)險的堅實(shí)壁壘

 在實(shí)體商業(yè)領(lǐng)域，受此次疫情影響最小的，當屬社區商業(yè)。遠程出行減少，大型購物中心經(jīng)受冷清的時(shí)候，社區商業(yè)依然人頭攢動(dòng)。

在突發(fā)的公共事件發(fā)生頻率不高的國內，人們在提起社區商業(yè)時(shí)，很少關(guān)注到它的韌性，以及它在突發(fā)事件來(lái)臨時(shí)對供給起到的重要作用。實(shí)際上，評價(jià)一座商業(yè)體的好壞、或者其是否具有可持續發(fā)展能力時(shí)，它們的彈性和韌性也有成為重要指標之一。

除此之外，現階段，生鮮電商成為了人們生活供給的一個(gè)重要對象。以盒馬鮮生為例，店內和線(xiàn)上訂單均處于爆發(fā)期，導致了供不應求的現象。不可否認的是，現階段是社區商業(yè)一個(gè)極好的教育市場(chǎng)的時(shí)機。從生鮮這一個(gè)品類(lèi)來(lái)看，消費者的消費習慣已然發(fā)生了改變，過(guò)往社區商業(yè)生鮮配送接受度低的問(wèn)題，或將就此得到很大程度上的解決。

機遇是危機的另一面。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)雖面臨重重挑戰，而在困難背后，是創(chuàng )新和機會(huì )被催生的地方。

在疫情的警示下，商業(yè)地產(chǎn)人應被深切地提醒，任何時(shí)候都不該忽視潛在的任何突發(fā)事件。在共度艱難的期間，我們也要記住信心和希望的力量，度過(guò)低潮后，另一片光明也即將開(kāi)啟。