過(guò)去十年購物中心高速增長(cháng)，市場(chǎng)漸趨飽和、競爭環(huán)境異常激烈，且消費者行為變化周期加快，共同導致了購物中心業(yè)態(tài)、品牌高頻更迭，“三年一小調、五年一大調”的調改周期也變?yōu)椤懊磕甓家�調、兩三年要大調”，這種變化讓不少業(yè)主方與品牌商陷入焦慮。

據贏(yíng)商大數據監測數據顯示，2019年典型城市購物中心開(kāi)關(guān)店品牌量占比差值逐季下降（開(kāi)關(guān)店品牌量占比差值=開(kāi)店量占比-關(guān)店量占比）市場(chǎng)整體下行，調改頻率越來(lái)越高，品牌競爭壓力增大。

疊加今年的疫情因素，不少品牌方縮減門(mén)店求生，特別處于養店期的品牌門(mén)店，本身就靠補貼生存，加上消費者信心尚未完全恢復，經(jīng)營(yíng)將難上加難，預測2020年購物中心品牌更迭將達到近年來(lái)的最高頻率。

商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察近期對北京39個(gè)購物中心關(guān)店情況進(jìn)行了監測，包括A類(lèi)商圈項目9個(gè)，B、C類(lèi)商圈項目各15個(gè)，共統計店鋪數量為9671家，其中2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，平均關(guān)店數量約40家。

數據來(lái)源：贏(yíng)商大數據系統監測，因存在商場(chǎng)主動(dòng)調改情況，故數據存在一定誤差，僅供參考。

商圈劃分：

A類(lèi)商圈為城市核心商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，客流密度大；

B類(lèi)商圈為城市次核心商圈或區域型商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，客流密度較大；

C類(lèi)商圈為區域型商圈，交通便利，但據市核心區或人口密集區較遠，區域客流密度可觀(guān)；

統計項目：朝陽(yáng)合生匯、王府中環(huán)、三里屯太古里、北京APM、僑福芳草地、國貿商城、老佛爺百貨、國瑞購物中心、西單大悅城、頤堤港、新中關(guān)購物中心、歐美匯購物中心、富力廣場(chǎng)、凱德mall·西直門(mén)、凱德mall·太陽(yáng)宮、薈聚購物中心、金隅嘉品mall、悠唐購物中心、華聯(lián)常營(yíng)購物中心、望京新薈城購物中心、世紀金源購物中心、凱德mall·望京、朝陽(yáng)大悅城、藍色港灣等項目。

其中A類(lèi)商圈購物中心平均關(guān)店數量為33家，關(guān)店率為11%，略高于近年同期數據，但遠遠低于B類(lèi)商圈C類(lèi)商圈購物中心的關(guān)店率，值得注意的是，C類(lèi)商圈項目關(guān)店率出現兩級分化現象，有4家項目關(guān)店率低于8%，但也有3家項目關(guān)店率高于31%。

從購物中心品牌關(guān)店類(lèi)型來(lái)看，餐飲和零售依然是購物中心調改最頻繁的兩個(gè)業(yè)態(tài)，兩者就占據了購物中心關(guān)店數量的80%，其中也不乏疫情對于這兩種業(yè)態(tài)的直接沖擊；兒童和文體娛業(yè)態(tài)受沖擊較小，疫情對于經(jīng)濟的影響是一個(gè)持續性的干擾，會(huì )出現長(cháng)尾效應，要警惕后續影響；生活服務(wù)受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強，預計在下半年的品牌調整中，這兩類(lèi)業(yè)態(tài)的價(jià)值權重將進(jìn)一步上升。

餐飲、零售業(yè)態(tài)關(guān)店數量高占比，最多占總數的86%

在調查的39家商業(yè)項目中，有20家商場(chǎng)中餐飲品牌關(guān)店數量在10家及以上，在其關(guān)店總數中占比較大，多占比20%以上，最高可達63%。高比例的出現一方面受疫情影響，另一方面與項目自身定位有關(guān)，項目整體的業(yè)態(tài)分布或以餐飲為主，所以導致餐飲品牌關(guān)店占比高。

這20家商場(chǎng)按商圈分布進(jìn)行分析，多處在B類(lèi)和C類(lèi)商圈內，其中C類(lèi)商圈的項目有9家，而A類(lèi)商圈較少，從側面可以反映出A類(lèi)商圈運營(yíng)的穩定程度與抗風(fēng)險能力，但整體來(lái)看餐飲業(yè)態(tài)受沖擊較大，與其他業(yè)態(tài)相對比尤為明顯。

據2月12日中國烹飪協(xié)會(huì )發(fā)布的《2020年新冠肺炎疫情對中國餐飲業(yè)影響報告》顯示，相比2019年春節，疫情期間，78%的餐飲企業(yè)營(yíng)收損失達100%以上；9%的企業(yè)營(yíng)收損失達到九成以上；7%的企業(yè)營(yíng)收損失在七成到九成之間；營(yíng)收損失在七成以下的僅為5%。

疫情讓抗風(fēng)險能力相對較弱的餐飲行業(yè)陷入前所未有的困境。部分餐飲業(yè)商家迫于現金流壓力退出市場(chǎng)。相比于大型餐飲商家，中小型餐飲商家對流動(dòng)性顧客依賴(lài)性很強，現金流壓力更大，疫情之下受到的沖擊更嚴重。而大型餐飲商家要面臨轉型升級的問(wèn)題，疫情影響下，傳統大型餐飲商家開(kāi)始更加重視線(xiàn)上渠道的運營(yíng)，有較大的轉型升級需求。

零售業(yè)態(tài)方面，屬于商場(chǎng)內重要品類(lèi)，也是主力業(yè)態(tài)，整體占比較大，所以反饋出關(guān)店數量也較其他業(yè)態(tài)多，受調查的商業(yè)項目中近八成項目關(guān)店在10家及以上，平均關(guān)店占比率高達50%以上，最高達到86%。從商圈部分情況看，零售業(yè)態(tài)受到?jīng)_擊較為平均，不存在商圈等級之間明顯的差距。

面對客流驟減、店鋪租金等壓力，零售業(yè)態(tài)不可避免的要承擔虧損。1-2月份市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯下降主要受短期外部因素沖擊影響，居民消費需求暫時(shí)受到抑制，但居民消費意愿和能力并未消失，也因此不少零售品牌，開(kāi)始轉型發(fā)力線(xiàn)上，通過(guò)開(kāi)拓新渠道來(lái)緩解品牌自身的壓力。

兒童、文體娛業(yè)態(tài)受沖擊較小，要警惕后續影響

與零售、餐飲業(yè)態(tài)相比，兒童和文體娛業(yè)態(tài)目前受疫情影響損失較小。根據數據顯示，兒童業(yè)態(tài)品牌關(guān)店數量較少，在調查的39家商業(yè)項目中，超八成的商業(yè)項目關(guān)店數量在10家以下，部分商場(chǎng)甚至做到零關(guān)店。文體娛業(yè)態(tài)各商場(chǎng)關(guān)店數量在10家之下，平均占比為5%，直觀(guān)反映受沖擊較小。

除去項目自身定位和業(yè)態(tài)分布的影響因素，可以分析得出在疫情期間兒童、文體娛業(yè)態(tài)品牌抗風(fēng)險能力較強，重壓之下減少關(guān)店數量。

按商圈分布分析，A類(lèi)商圈內商業(yè)項目表現一直穩定，9個(gè)商業(yè)項目中兒童業(yè)態(tài)的關(guān)店數量共15家，占比極低；B類(lèi)和C類(lèi)商圈內商業(yè)項目?jì)和瘶I(yè)態(tài)關(guān)店數量基本持平，分別為82家和71家，單個(gè)項目最多關(guān)店數量不超過(guò)20家，該業(yè)態(tài)關(guān)店情況平均占比在10%左右。文體娛業(yè)態(tài)關(guān)店總數為81家，其中A類(lèi)商圈僅4家，B類(lèi)50家，C類(lèi)27家，遠低于零售、餐飲等業(yè)態(tài)。

“到店體驗”是此類(lèi)業(yè)態(tài)的重要條件之一，“高度依賴(lài)線(xiàn)下，線(xiàn)上轉化難度大”的行業(yè)屬性也限制了兒童、文體娛業(yè)態(tài)的自救和復蘇。缺少場(chǎng)景和體驗感的賦能，此類(lèi)體驗業(yè)態(tài)轉型線(xiàn)上存在困難，雖然消費者對此類(lèi)消費需求一直被抑制，或許會(huì )迎來(lái)短暫的消費爆發(fā)期，但何時(shí)能夠回歸線(xiàn)下，持續時(shí)間有多長(cháng)，還是需要觀(guān)望的。

有分析認為，兒童、文體娛業(yè)態(tài)等體驗類(lèi)業(yè)態(tài)的全面恢復，也將代表著(zhù)商業(yè)的完全復蘇。就現狀而言，6、7、8月份將進(jìn)入品牌重新發(fā)力市場(chǎng)并觀(guān)望市場(chǎng)反饋的階段，預計三季度后將有一波品牌進(jìn)行門(mén)店調整。

生活服務(wù)受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強

在購物中心的各類(lèi)業(yè)態(tài)中，生活服務(wù)與跨界集合店關(guān)店數量最低，39家購物中心共關(guān)閉80家生活服務(wù)類(lèi)品牌，占總關(guān)店數量5%，跨界集合店類(lèi)門(mén)店僅僅關(guān)店3家，成為近半年來(lái)北京購物中心市場(chǎng)關(guān)店最少的業(yè)態(tài)。

疫情期間，不同業(yè)態(tài)受疫情影響程度截然不同，餐飲、游樂(lè )、影院、KTV、幼教等業(yè)態(tài)客流量大幅下滑，經(jīng)營(yíng)壓力攀升，但超市、藥店等與居民生活密切相關(guān)的生活服務(wù)型業(yè)態(tài)影響則較小，預計經(jīng)歷此次疫情后，購物中心生活方式中心與社會(huì )服務(wù)中心的融合發(fā)展或將成為新趨勢和新方向。

在減持零售業(yè)態(tài)的大背景下，跨界集合店在風(fēng)口，而在近半年的市場(chǎng)表現中，跨界集合店表現出了極強的生命力，39家購物中心僅關(guān)閉3家跨界集合店，且新店開(kāi)業(yè)數量增幅明顯。

其實(shí)跨界集合店的興起和在國內市場(chǎng)的流行，是在一定程度上滿(mǎn)足了消費者的需求。

有相關(guān)調查顯示，在跨界集合店中，消費者停留的時(shí)間明顯高普通零售店，且跨界集合店的復合經(jīng)營(yíng)模式能有效減少租金壓力和人員成本，此外，消費者擁有更大的選擇權，客單價(jià)相比普通的零售店高。

關(guān)于2020年品牌招商新趨勢預測

零售業(yè)態(tài)：美妝、運動(dòng)服飾、潮牌、家居持續走熱，將成購物中心招商新關(guān)注重點(diǎn)，集合店模式及復合業(yè)態(tài)成“新主流”；生鮮零售進(jìn)入白熱化競爭，探索進(jìn)一步貼近消費者的模式。

餐飲業(yè)態(tài)：新式茶飲、咖啡、烘焙等休閑餐飲進(jìn)入“洗牌期”，產(chǎn)品創(chuàng )新品質(zhì)及品牌壁壘將成“護城河”；簡(jiǎn)餐、快餐趨向精致化、高級風(fēng)，“小吃”迎來(lái)“大前途”；通過(guò)融合城市文化、獨有IP等塑造品牌文化的火鍋、中餐，將在市場(chǎng)競爭中進(jìn)一步站穩腳步。

兒童業(yè)態(tài)：兒童零售趨向品質(zhì)化，高顏值、融合親子體驗成突破口；兒童DIY、兒童劇場(chǎng)“降溫”，室內動(dòng)物園、兒童農莊、兒童醫療成招商新寵。

文體娛業(yè)態(tài)：VR體驗館、密室逃脫加速進(jìn)入“突圍戰”階段，競爭升維；潮流體驗需求增強，融合社交場(chǎng)景等運動(dòng)健身、主題樂(lè )園、娛樂(lè )集合店受青睞；“夜經(jīng)濟”驅動(dòng)下，酒吧、轟趴館有望激起新活力。

生活服務(wù)業(yè)態(tài)：新概念美容護膚、醫美整形、健康醫療品牌成新增長(cháng)點(diǎn)；寵物經(jīng)濟潛力巨大；照相館、花店不斷革新商業(yè)模式。

跨界集合店業(yè)態(tài)：持續“腦洞大開(kāi)”，通過(guò)跨界引入熱門(mén)IP、美酒、聲音、新零售、生活方式等手段，將成內容革新與體驗創(chuàng )新的新著(zhù)力點(diǎn)，復合型書(shū)店、新型劇場(chǎng)等文化體驗模式成為購物中心提升格調的“新勢力”；主題型展館展覽以有料、有趣特性吸引年輕人打卡。