零售業(yè)的潮流變換比任何一個(gè)行業(yè)都難以捉摸，國內商業(yè)發(fā)展20余年，經(jīng)歷了多輪市場(chǎng)變化。如今，人人都追求體驗感，新項目又層出不窮，傳統模式的商場(chǎng)難免走下坡路。

當我們的注意力都被層出不窮的新項目所吸引時(shí)，傳統商場(chǎng)正在發(fā)生悄然巨變。

北京傳統商業(yè)市場(chǎng)，已經(jīng)有一批先行者如SKP、漢光百貨提前轉型，搭上了駛向新商業(yè)世界的快船，也有天橋百貨、北辰購物中心這種知名商場(chǎng)黯然關(guān)門(mén)停業(yè)，還有百盛太陽(yáng)宮店、十里堡西單商場(chǎng)轉型寫(xiě)字樓揮別商業(yè)市場(chǎng)。

這兩年，北京市傳統商場(chǎng)統一進(jìn)入了調改轉型期，可以說(shuō)這是傳統商場(chǎng)不甘于被淘汰做出的積極反應，但到底需要怎樣的變革，才能使運營(yíng)10年20年甚至更久的商場(chǎng)重煥新生？

傳統商場(chǎng)轉型進(jìn)行時(shí)

傳統商場(chǎng)進(jìn)行調整已經(jīng)是大勢所趨。

一方面，在消費時(shí)代的快速更迭中，傳統商場(chǎng)由于業(yè)態(tài)組合同質(zhì)化、品牌老化，不能完全滿(mǎn)足消費者的需求；另一方面，由于建設時(shí)間較早，傳統商場(chǎng)硬件條件與當前消費需求不相適應，造成商業(yè)體驗性不強，舒適度不高。

此次疫情，對實(shí)體零售商業(yè)是一次不小的打擊，但對于早已步入寒冬期的傳統商場(chǎng)來(lái)講，這個(gè)“疫情停擺期”或許是閉店改造重構消費場(chǎng)景的關(guān)鍵時(shí)間。

去年10月，為推動(dòng)消費載體升級，北京市推出“一店一策”助推傳統商業(yè)項目改造升級。

“一店一策”是指基于渠道的核心終端自身、消費者、競爭對手具體情況采用分類(lèi)方法進(jìn)行人員配置、產(chǎn)品投放、終端政策、客情公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)等手段進(jìn)行組合，即一個(gè)核心終端店一種針對性策略，并最終形成優(yōu)于競爭對手、適合該店、針對消費者的一套綜合性競爭策略。

北京市確定了10家傳統商場(chǎng)轉型升級試點(diǎn)名單，分別為王府井百貨大樓、西單商場(chǎng)、長(cháng)安商場(chǎng)、百盛購物中心、藍島大廈、賽特購物中心、翠微百貨、甘家口大廈、資和信百貨及順義國泰百貨，目前，已經(jīng)部分商場(chǎng)完成改造升級。

長(cháng)安商場(chǎng)

長(cháng)安商場(chǎng)于1990年5月18日開(kāi)業(yè)，是北京市第一家現代化大型百貨商場(chǎng)，也是第一部擁有自動(dòng)扶梯和中央空調等現代化設施，并首家實(shí)行“敞開(kāi)式柜臺”經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)。

今年4月，長(cháng)安商場(chǎng)進(jìn)行了閉店調整，在停業(yè)8個(gè)月之后，長(cháng)安商場(chǎng)于12月27日正式重裝開(kāi)業(yè)，如今商業(yè)建筑面積為3.2萬(wàn)㎡，商場(chǎng)轉型升級為以“社區商業(yè)+奧萊商品”模式運營(yíng)的“U生活中心”，即：優(yōu)品、優(yōu)價(jià)、優(yōu)服務(wù)的“三優(yōu)中心”，轉型后的長(cháng)安商場(chǎng)將滿(mǎn)足顧客家庭、親子、社交、休閑的社區生活需求。

與此前相比，不管是裝修風(fēng)格還是入駐品牌，北京長(cháng)安商場(chǎng)都在向年輕化、時(shí)尚化轉型。

在品牌調整上，引進(jìn)了全聚德等中華老字號品牌和承載一代消費者回憶的長(cháng)安麥當勞餐廳等品牌，同時(shí)也在商場(chǎng)中開(kāi)設了環(huán)境優(yōu)質(zhì)的“親子稻城書(shū)店”、制作與表演相結合的“莫斯科餐廳面包坊”以及商品組合豐富的“俄優(yōu)品”等網(wǎng)紅品牌。

長(cháng)安商場(chǎng)通過(guò)打造高顏值消費環(huán)境，改善消費場(chǎng)景空間。全新打造了融合美發(fā)、旅行社、甜品、咖啡店等休閑業(yè)態(tài)的“時(shí)光造辦處”和以懷舊裝飾為主題的電影院，還增加了多部自動(dòng)扶梯和直升電梯，重構消費者動(dòng)線(xiàn)。

據長(cháng)安商場(chǎng)方面介紹，在業(yè)態(tài)上，長(cháng)安商場(chǎng)對零售、功能、超市經(jīng)營(yíng)面積配比結構進(jìn)行重新調整，由單一購物向休閑消費、體驗功能、親子功能轉型。商場(chǎng)中與社區生活相關(guān)的購物、餐飲、生活、健康和娛樂(lè )5大功能共14類(lèi)社區生活服務(wù)設施占比達到46%，其中餐飲為25%，生鮮超市為12%，親子為7%，其他生活服務(wù)為2%。

賽特購物中心

賽特購物中心，是90年代高端商場(chǎng)的代表，這座已在長(cháng)安街矗立了27年的奢侈品百貨始祖，是當時(shí)多元商業(yè)發(fā)展的代名詞，更是北京乃至中國商業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟的一面鏡子，承載了社會(huì )變遷的時(shí)代印記。

賽特創(chuàng )造了諸多首家標簽，第一家開(kāi)架率90%以上，第一家以進(jìn)口產(chǎn)品為主營(yíng)商品的超市，第一家使用電腦聯(lián)網(wǎng)收銀系統，第一家將西方節日引入中國的商場(chǎng)，第一家自動(dòng)滾梯最多，第一家擁有室內最大屏幕，同時(shí)也是首家將奢侈品牌，帶入北京的高端精品百貨。

據了解，經(jīng)營(yíng)了27年的賽特購物中心將在今年升級成為“賽特·碧樂(lè )城”，賽特集團與碧桂園文商旅合作將對其后續改造及運營(yíng)進(jìn)行全盤(pán)管理。

全新的賽特·碧樂(lè )城將打破原有的百貨模式，將現有的業(yè)態(tài)重新升級，基于市場(chǎng)及消費者的真實(shí)需求，重新整合現有業(yè)態(tài)，引入全新品牌，并融入一些體驗、藝術(shù)類(lèi)業(yè)態(tài)，涵蓋國際時(shí)尚、美容護膚、潮玩數碼、特色美食、精品商超、品質(zhì)配套等。

甘家口大廈

甘家口大廈的前身是甘家口副食商場(chǎng)，于上世紀50年代開(kāi)業(yè)，最早只有3間平房。在憑票購物的年代，這里一直是甘家口居民獲取糧油肉蛋等食品的“補給站”。

后來(lái)，這里改建成兩層的甘家口商場(chǎng)，這便是甘家口百貨的雛形。1999年，甘家口百貨再度改建成高大的甘家口大廈，除了前面六層的商廈，身后還有十多層的寫(xiě)字樓，因此成為增光路東口的著(zhù)名地標。

甘家口大廈是北京市“一店一策”引導傳統百貨升級中率先重裝亮相的商場(chǎng)。通過(guò)精選品牌組合、完善綜合服務(wù)功能和提升店面環(huán)境等手段，整體升級了購物環(huán)境，已完成第一階段改造工作，重新開(kāi)業(yè)后日均銷(xiāo)售額為350萬(wàn)元，同比增長(cháng)15%。

在前期調研中，甘家口大廈發(fā)現，周邊居民對電影院、產(chǎn)后修復等服務(wù)業(yè)態(tài)需求較高，但周邊的優(yōu)質(zhì)供給較少。因此，此次升級也重點(diǎn)完善了這方面的綜合服務(wù)功能，引入了主題影院、迷度春天產(chǎn)后修復中心。

在保留原有6層主題餐飲組合的基礎上，甘家口大廈還引入了不少品牌餐飲，同時(shí)此前的兒童娛樂(lè )中心轉型為成長(cháng)樂(lè )園，打造了多種主題互動(dòng)場(chǎng)景。

王府井百貨大樓

王府井百貨大樓是由我國自行設計，自行投資建設，自主經(jīng)營(yíng)的第一座大型國營(yíng)百貨商店，不僅能從上海、廣州等大城市進(jìn)貨，甚至還能銷(xiāo)售國外的進(jìn)口商品，在全國都算得上是商品品類(lèi)最全的商場(chǎng)，被稱(chēng)譽(yù)為“新中國第一店”。

進(jìn)入上世紀90年代，燕莎、賽特等大型商場(chǎng)如雨后春筍般拔地而起，“新中國第一店”不再“一枝獨秀”，曾經(jīng)蜂擁?yè)屬彽年犖橐矟u漸消失了。

進(jìn)入新世紀，京城百貨業(yè)危機感更強，王府井百貨大樓也在內外兼修，嘗試更多新花樣。

首家老北京沉浸式體驗空間和平菓局去年在王府井百貨大樓亮相后，使得記冬儲大白菜、胡同口的副食品店、京味兒點(diǎn)心鋪這些兒時(shí)記憶成為了現實(shí)場(chǎng)景，一時(shí)間和平菓局成為了商業(yè)地產(chǎn)圈的網(wǎng)紅。

引入和平菓局后，王府井百貨大樓客流同比上升26%，環(huán)比上升41%，銷(xiāo)售同比上升9%，本地市民占七成，年輕人群占75%；去年年底，王府井百貨大樓又成功引進(jìn)一樂(lè )拉面等人氣網(wǎng)紅店，開(kāi)業(yè)當天大樓六層日均客流7000人次，環(huán)比提升75%。

王府井百貨大樓采取漸進(jìn)式向商業(yè)綜合體轉型，通過(guò)不斷打造體驗式消費場(chǎng)景，近幾年保持了營(yíng)業(yè)收入和利潤總額雙增長(cháng)，成為了傳統商業(yè)改造升級的經(jīng)典案例。

-結 語(yǔ)-

目前，西單商場(chǎng)已與戴德梁行簽訂設計合同，翠微百貨已與食寶街簽訂合作協(xié)議，并啟動(dòng)了內部改造設計公司的招標工作，順利國泰百貨正在進(jìn)行閉店改造，藍島大廈等已與國內外優(yōu)秀的商業(yè)設計公司合作，正在研究升級轉型方案。

據了解，北京市對傳統商業(yè)項目升級改造的支持，將不僅局限于快速審批，今年還會(huì )“一店一策”試點(diǎn)范圍，并提供資金方面的支持，越來(lái)越多的傳統商場(chǎng)或因此受益。