近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《CBRE大中華區房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報告》，從基本面、供應面、需求面對2017年中國零售業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了展望。

報告指出，2017年或將是實(shí)體零售重新出發(fā)的轉折之年。

1、基本面：零售基本面逐步轉向實(shí)體零售

2017年或將是實(shí)體零售重新出發(fā)的轉折之年。

網(wǎng)購對實(shí)體商業(yè)的沖擊正逐步減輕，線(xiàn)上零售更加積極地擁抱線(xiàn)下實(shí)體，并將之作為重要的未來(lái)增長(cháng)領(lǐng)域。

購物中心和實(shí)體店在體驗性和場(chǎng)景化方面的不斷提升，將從供給側為消費升級創(chuàng )造條件，并持續推動(dòng)消費者向實(shí)體商業(yè)回歸。

從消費者和消費能力的角度看，隨著(zhù)收入的增加，上層中產(chǎn)/富裕家庭占比，將在未來(lái)五年中突破全國家庭數量的一半。他們消費主導力的加強，對消費升級起到進(jìn)一步的推動(dòng)作用。

以體驗為內核的服務(wù)型消費在中國正處于由上層中產(chǎn)階級“量變”和消費結構“質(zhì)變”雙重驅動(dòng)的風(fēng)口。

中國供給側的改善，需要實(shí)體商業(yè)的貢獻，因此，2017年或將是實(shí)體零售重新出發(fā)的轉折之年。

供應面：2017年800萬(wàn)㎡新增供應逼近

2017年，中國整體零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應量預計將進(jìn)一步放大，市場(chǎng)將迎來(lái)800萬(wàn)平方米左右的新入市項目。其中，北、上、廣、深四大一線(xiàn)城市占供應總量的29%左右，其余二線(xiàn)城市約占71%。

1、一線(xiàn)城市中，北京和廣州兩地新增體量不大。

北京有超過(guò)6成的項目位于王府井和CBD的核心商圈，且由有經(jīng)驗的業(yè)主開(kāi)發(fā)和運營(yíng)；而廣州僅有一個(gè)新項目入市。深圳和上海的供應總量分列全國首、次位。

2、二線(xiàn)城市中，未來(lái)三年，中西部四城將面對持續大量新增供應的考驗，其中成都、武漢作為品牌進(jìn)駐該區域的門(mén)戶(hù)城市風(fēng)險相對較小。華東區域的供需平衡相對較好，但無(wú)錫商鋪租賃市場(chǎng)仍存較大風(fēng)險。

需求面：傳統服飾品牌擴張持續放緩

據CBRE監測，2016年奢侈品牌和百貨商場(chǎng)繼續優(yōu)化整合其原有門(mén)店網(wǎng)絡(luò )，輕奢品牌和多品牌買(mǎi)手店增長(cháng)穩定。

快時(shí)尚品牌仍然保持較快的擴張勢頭，但受?chē)�際快時(shí)尚品牌布點(diǎn)繼續向下一級城市滲透和個(gè)別品牌關(guān)店的影響，增速亦有所放緩。

新消費從商品到服務(wù) 綠色健康引領(lǐng)新風(fēng)尚

現今，消費者需求的更迭與升級，正在引領(lǐng)零售業(yè)從傳統的服飾穿戴向生活方式轉型，更多地關(guān)注文化娛樂(lè )、健康生活等多維度的消費體驗，“健康”和“酷玩”成為兩大增長(cháng)主題。

據調查，82%中國消費者愿意花更多的錢(qián)購買(mǎi)健康食品。

消費者在飲食方面從注重美味和性?xún)r(jià)比，到追求安全、健康的食品，催生了餐飲行業(yè)有機、新鮮材料的餐廳涌現，傳統餐飲品牌力推健康飲食新概念。

預計2017年將有更多的健康餐飲品牌獲得資本市場(chǎng)的青睞，從而擁有充裕的資金用以門(mén)店或渠道的擴張。

首先，中國消費者從速溶咖啡向沖調咖啡的明顯傾倒，亦是對健康和品質(zhì)餐飲的追求體現。

目前，中國人均年咖啡消費量?jì)H為5杯，還遠遠低于日韓每年人均300杯的水平，以及全球240杯左右的平均值，這一巨大差距，昭示出咖啡連鎖店經(jīng)營(yíng)商在中國所面臨的巨大的市場(chǎng)機遇和成長(cháng)空間。

其次，運動(dòng)相關(guān)消費是“健康”這一新消費主張下另一個(gè)重要分支。

據統計，到2020年，每周參加1次及以上體育鍛煉的人數達到7億，經(jīng)常參加體育鍛煉的人數達到4.35億，體育消費總規模達到1.5萬(wàn)億元。

近年來(lái)井噴的馬拉松賽事場(chǎng)次，也是“全民健身”的見(jiàn)證，預計2017年將舉辦500場(chǎng)馬拉松賽事。

與運動(dòng)健身蓬勃興起相對應的，是運動(dòng)服飾裝備亮眼的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和擴張計劃。

新消費環(huán)境下運動(dòng)休閑品牌的發(fā)展已進(jìn)階為“科技+運動(dòng)”時(shí)代，預計2017年，運動(dòng)休閑品牌將繼續保持活躍的擴張趨勢，并在此基礎上更多地融合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)功能。

此外，近年來(lái)電影票房的迅速增長(cháng)、主題樂(lè )園產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，都印證了不斷增長(cháng)的娛樂(lè )新消費的需求。

展望2017年，文娛類(lèi)零售商將在門(mén)店數量和商家品類(lèi)上有進(jìn)一步的提升，以IP概念、親子、體驗為主題的零售門(mén)店將進(jìn)一步擴展，選址重點(diǎn)區域仍將是居民收入較高、消費力較強的一線(xiàn)城市以及核心二線(xiàn)城市。

CBRE大中華區顧問(wèn)及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示：“線(xiàn)上、線(xiàn)下的零售模式在博弈多年后從完全對立進(jìn)階為相互融合，以及居民收入的快速增長(cháng)驅動(dòng)了中國基數龐大的消費者持幣尋找消費升級的下一站等因素，實(shí)體商業(yè)重拾增長(cháng)的潛力。2017年或將是實(shí)體零售重新出發(fā)的轉折之年�！�

新機遇投資需求持續活躍 海外投資穩中生變

在流動(dòng)性寬松的背景下，2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)交投活躍，全年成交總額達1,500億元，同比上升85%，創(chuàng )下歷史新高。

展望2017，投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但商業(yè)地產(chǎn)供應階段性峰值，以及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國內可交易資產(chǎn)數量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。

2016年下半年以來(lái)，收緊流動(dòng)性閘門(mén)推進(jìn)去杠桿的呼聲漸起。

在2017年“穩健中性”的貨幣政策下，國內基準利率預計保持穩定在低位，貨幣供應增速雖預期小幅回調，但仍將平穩增長(cháng)，理財、信托和債券等產(chǎn)品的監控亦全面加強，國債利率的上行進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)投資回報率及無(wú)風(fēng)險利率間的利差，因此回報率難有大幅下行空間。

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應求以及海外投資受限的雙重作用下，預計未來(lái)整體回報率仍趨平穩。流動(dòng)性漸緊，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)已至？

1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)：預計個(gè)別寫(xiě)字樓租金進(jìn)入下降通道的一線(xiàn)城市或迎來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的盤(pán)整期，在供求情況有所好轉的一線(xiàn)城市（如廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)），資本值可能步入加速期。二線(xiàn)城市在供應壓力下租金仍將受壓，但總體需求將從P2P退潮的低谷中走出。

2、零售物業(yè)市場(chǎng)：二線(xiàn)城市投資回報率預計亦進(jìn)一步分化，成都、杭州、南京等基本面穩健、供求關(guān)系相對平衡的強二線(xiàn)城市，回報率預計有所壓縮。

3、物流地產(chǎn)市場(chǎng)：受有限的土地資源及穩定租賃需求的帶動(dòng)，整體資本值仍呈上升態(tài)勢。

據觀(guān)察，十三五規劃期間，軌道交通向二三線(xiàn)城市延伸，2020年預計全國有50個(gè)城市擁有地鐵。2015年中國城鎮化率超過(guò)55%，2020年將提高至60%。

交通設施的完善和人口的導入，往往意味著(zhù)商業(yè)版圖的擴大，因此，城市化的主旋律下，人口導入和基礎建設成為了判斷投資機會(huì )的量尺。

而且，繼第一次全國寫(xiě)字樓供應高峰期已過(guò)去十年，預計自2017年起，老舊物業(yè)體量將大幅增加。

由于設計、建造的原因，市場(chǎng)上有大量存量資產(chǎn)折舊較快，又或是因為市場(chǎng)格局演變，原有物業(yè)未能實(shí)現最佳用途。

在核心商圈新增供應減少、可售物業(yè)有限的背景下，中心城區里城市更新、翻新改造物業(yè)帶來(lái)的增值型投資機會(huì )，將為回報率要求更高、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的投資者帶來(lái)機會(huì )。

與此同時(shí)，消費升級的主題始終貫穿于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著(zhù)中產(chǎn)階級群體的擴大以及消費者收入水平的提高，國內消費需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費向精神層面的享受型消費推進(jìn)。

在此背景下，體驗、餐飲、教育以及服務(wù)類(lèi)消費將對商業(yè)地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大影響。

據歐盟委員會(huì )2016年數據顯示，中國企業(yè)研發(fā)投資額同比大增24.7%，全球排名第四。

包括汽車(chē)制造業(yè)、計算機、通信、醫藥制造業(yè)等高端制造業(yè)的利潤均以高于傳統制造業(yè)平均增速的速度在擴張。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈升級及傳統制造業(yè)往中西部遷移，催生了科技園和高級廠(chǎng)房的投資機會(huì )。

此外，近期在持續的資本外流帶來(lái)人民幣進(jìn)一步貶值的壓力下，中國政府加強資本管控，并對國企10億美元以上的境外不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)行更為嚴格的審核。

這將使得以大型國有企業(yè)及保險公司為代表的中國買(mǎi)家，在選擇投資標的時(shí)將更為謹慎、對投前環(huán)節的把控將更為嚴格。

然而，中國資本“走出去”的長(cháng)期趨勢以及長(cháng)期國家發(fā)展戰略不會(huì )改變。加之國內經(jīng)濟增長(cháng)放緩、成熟物業(yè)競爭激烈、回報率下行等因素，以及央行貨幣政策分化、人民幣貶值預期，將成為更多投資者向海外資產(chǎn)配置傾斜的催化劑。但受近期政策風(fēng)向影響，2017年交易可能集中在下半年。

CBRE大中華區投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌認為：“2017年宏觀(guān)上穩定內部利率環(huán)境與出境投資審查收緊都會(huì )帶來(lái)更多配置國內資產(chǎn)的需求，因此預計中國商用物業(yè)投資市場(chǎng)仍會(huì )保持非�；钴S的態(tài)勢。而中長(cháng)期來(lái)看，政府會(huì )繼續支持境內投資者戰略性布局海外資產(chǎn)，中資機構也將持續推進(jìn)海外資產(chǎn)配置，但會(huì )謹慎選擇投資標的并關(guān)注其表現�！�