作為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕近20年的資深人士，并經(jīng)歷過(guò)“非典”時(shí)期零售商業(yè)，江圣捷預測，實(shí)體商業(yè)真正要到9月份才會(huì )重新恢復到新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的水平。

江圣捷曾任益田商業(yè)集團副總裁、泰禾集團招商中心總經(jīng)理，先后參與開(kāi)發(fā)運營(yíng)了福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、深圳KK MALL等多個(gè)商業(yè)項目，隨后創(chuàng )立了專(zhuān)注于商業(yè)空間運營(yíng)的“大又商業(yè)”。

在江圣捷看來(lái)，此次新冠肺炎疫情對實(shí)體商業(yè)的影響與“非典”時(shí)期相比“有過(guò)之而無(wú)不及”。他認為，當疫情得到有效控制后，消費者的低頻次消費模式會(huì )維持一段時(shí)間，預估實(shí)體商業(yè)真正要到9月份才會(huì )重新恢復到新冠肺炎爆發(fā)之前的水平。反之，無(wú)接觸的無(wú)感支付、無(wú)人服務(wù)、無(wú)人商店等行業(yè)將會(huì )得到大力發(fā)展，減少人與人的接觸，快捷的購物體驗越來(lái)越受歡迎。

“從短期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)此次抗擊疫情的行動(dòng)后，會(huì )更加注重商業(yè)體的消殺防護工作，同時(shí)，建議商場(chǎng)進(jìn)行適當的硬件改造，尤其是在新風(fēng)系統、過(guò)濾系統等硬件�！�

從長(cháng)遠來(lái)看，江圣捷認為，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要升級衛生要求和標準，投入更多資源確保消費者有一個(gè)好的安全的購物環(huán)境；并呼吁行業(yè)建立一套對突發(fā)疫情的反應機制，根據危害的不同級別，啟動(dòng)不同的對應措施，做到不慌亂，有效果。

記者：新冠肺炎疫情疫情對實(shí)體商業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？與“非典”時(shí)期有何不同？ 

江圣捷：此次新冠肺炎疫情對實(shí)體商業(yè)影響非常大。

首當其沖的便是餐飲行業(yè)，這是致命的打擊。一方面由于此次新冠肺炎來(lái)源是亂吃野味，無(wú)形當中，大家對外出就餐有了天然抵觸，且人群聚集容易感染，政府于一開(kāi)始便對餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行限制。另一方面，則是很多餐飲品牌都在年前儲備了大量貨品食材，結果年夜飯、聚餐等全部取消，食材基本無(wú)用了，從目前來(lái)看，2月份也基本泡湯。無(wú)任何業(yè)績(jì)的同時(shí)人工成本照常支出，后續情況如何目前仍無(wú)法判斷，若疫情再持續2個(gè)月以上，相當一部分的小餐飲企業(yè)要倒閉。

其次是旅游業(yè)，疫情的發(fā)展對酒店、交通、餐飲、門(mén)票等收入影響也是致命的。
再爾就是影院、KTV、酒吧等人流密集的休閑娛樂(lè )業(yè)態(tài)，比如此次賀歲大片《囧媽》直接上線(xiàn)免費播放了，玩法全變了，直接越過(guò)影院線(xiàn)上直播了。其它影響也在陸續顯現，可以說(shuō)此次疫情對社會(huì )造成的是全面的影響。

與“非典”有很大不同，這次病毒傳播性更強，“非典”疫情主要時(shí)間為2002年12月到2003年4月，當時(shí)我在深圳籌備新項目開(kāi)業(yè)，“非典”在內地造成的影響還未有2008年金融風(fēng)暴影響大。

而此次疫情是在中國中心城市武漢爆發(fā)，且沒(méi)有在最佳時(shí)間控制住，返鄉過(guò)年致使500萬(wàn)人從武漢向全國迅速擴散，因此為了有效地控制疫情擴散，導致政府直接停止人流密集的活動(dòng)。

如今已進(jìn)入2月份，還未看到疫情有完全扭轉的跡象。行業(yè)整體信心不足，這對今年籌備開(kāi)業(yè)的項目會(huì )產(chǎn)生很大影響。

記者：當時(shí)“非典”您所在的企業(yè)是如何應對的？

江圣捷：2003年初應對“非典”，我們主要是加強病毒的消殺，對人群接觸密集的電梯、洗手間等按小時(shí)來(lái)消毒，阻斷傳播，大家戴口罩防護，沒(méi)有進(jìn)一步的升級安全級別。其次，我們盡量電話(huà)、郵件溝通工作，但是沒(méi)有像現在這么發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)。

記者：當下針對“新型冠狀病毒感染肺炎疫情”，大又商業(yè)旗下運營(yíng)項目采取了怎樣的措施？

江圣捷：首先，各大項目縮短了營(yíng)業(yè)時(shí)間，從1月25日到2月9日，營(yíng)業(yè)時(shí)間縮短到10：00-18：00，除了超市等民生保障商戶(hù)開(kāi)業(yè)之外，其余閉店等待通知，開(kāi)業(yè)率在30%左右。

其次，做好商場(chǎng)消毒，購買(mǎi)了酒精、消毒液，每天至少兩次消毒，員工全部佩戴口罩，且提醒購物顧客必須佩戴口罩。由于現在口罩物資緊張，為確保一線(xiàn)工作人員安全，我們通過(guò)各種渠道采購；再者，盡量在家辦公，移動(dòng)辦公，配合這段非常時(shí)期，做好自己，就是保護大家。

記者：本次疫情對貴公司旗下的商場(chǎng)客流、銷(xiāo)售額影響情況如何？

江圣捷：目前基本屬于半停業(yè)狀態(tài)，仍在營(yíng)業(yè)的兩個(gè)項目，開(kāi)業(yè)率只有30%左右，一個(gè)商場(chǎng)近200家客戶(hù)，目前分別只有30多家客戶(hù)在經(jīng)營(yíng)，包括超市、藥店、便利店等，餐飲基本全部關(guān)閉，開(kāi)業(yè)的以外賣(mài)為主，每天客流、車(chē)流降到只有原來(lái)10%不到。近期是潛伏發(fā)病的高峰期，所在城市各小區更加收緊人員活動(dòng)，每?jì)商熘荒茉试S一家一人外出購買(mǎi)日用品，其余都不能外出，除了超市銷(xiāo)售表現好之外，其余都不行。因為無(wú)人消費，有的商家開(kāi)業(yè)后又申請閉店。整體情況需等2月10日正式開(kāi)工后，再觀(guān)察。

記者：除了客流與銷(xiāo)售額，您認為疫情對購物中心還會(huì )產(chǎn)生哪些長(cháng)遠影響？

江圣捷：此次肺炎對整個(gè)國家影響都是非常深遠的。我覺(jué)得對購物中心而言，主要在以下幾方面產(chǎn)生影響：

● 一是所有商場(chǎng)消殺將大大加強，成為日常工作標準，未來(lái)商場(chǎng)肯定要投入更多資源，確保公共衛生，保障消費者的購物安全；

● 二是項目在設計或改造的源頭就要做好新風(fēng)系統、空調系統、采光以及PM2.5過(guò)濾設備等，尤其是封閉的盒子，盡量做到與室外無(wú)差異；

● 三是商場(chǎng)將增強購物體驗，增加與顧客的線(xiàn)下互動(dòng)，提高顧客的粘性；

● 四是開(kāi)放式街區、夜色經(jīng)濟將迎來(lái)新的發(fā)展，購物安全性比室內高，像大又旗下南寧盛天地、深圳僑城一號都是街區商業(yè)；

● 五是無(wú)接觸的無(wú)感支付、無(wú)人服務(wù)、無(wú)人商店將得到大力發(fā)展，減少人與人的接觸，快捷的購物體驗越來(lái)越受歡迎。

記者：您預測此次疫情對商業(yè)的影響會(huì )持續到什么時(shí)候？

江圣捷：我認為將持續到5月份，6月之后緩解，之后大家會(huì )比較小心，仍是會(huì )盡量減少外出消費的頻次，預估實(shí)體商業(yè)真正要到9月份才會(huì )重新恢復到新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的水平。

記者：此次疫情后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要怎么進(jìn)行恢復和發(fā)展？

江圣捷：首先，要面對現實(shí)，先做好防護和消殺工作，確保疫情不擴散，給大家一個(gè)安全放心的購物環(huán)境。

其次，建議商場(chǎng)，尤其是封閉的商場(chǎng)要進(jìn)行適當的硬件改造，加強新風(fēng)系統，增加過(guò)濾系統、優(yōu)化排油煙系統等，讓賣(mài)場(chǎng)空氣更清新，體驗更好。

再者，同商家一起，特別是餐飲商戶(hù)，多做外賣(mài)，作為甲方或業(yè)主方，我們主動(dòng)給商家減免租金，至少在2-4月期間，大家能共同扛過(guò)去。

最后，還是要不斷優(yōu)化我們自己的品牌組合、提高服務(wù)質(zhì)量，加強同消費者互動(dòng)，讓利消費者，逐步引導，重回線(xiàn)下實(shí)體消費。

記者：針對此次疫情的影響，您認為政府出臺什么政策比較有效？

江圣捷：截至目前，我已經(jīng)看到不少地方政府都出臺了支持實(shí)體商業(yè)的措施，比如保障貸款額度不低于2019年、貸款利率下浮10%、國有物業(yè)業(yè)主主動(dòng)減租2個(gè)月、延緩繳納社保等都非常接地氣。
但這些相關(guān)政策畢竟是短期行為，我認為政府還是要多出臺長(cháng)久的優(yōu)惠政策，特別是對提供大量就業(yè)和稅收的商業(yè)企業(yè)。

記者：這次突發(fā)危機給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的警示是什么？平時(shí)應該如何增強抗風(fēng)險能力？

江圣捷：我認為給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的警示就是要升級衛生要求和標準，投入更多資源確保消費者有一個(gè)好的購物環(huán)境。其次，在疫情發(fā)生后，行業(yè)及企業(yè)要有一整套對應的反應機制，根據危害的不同級別，啟動(dòng)不同的對應措施，做到不慌亂，有效果。平時(shí)就要像面對火災一樣，商場(chǎng)要有準備，加強演練，真正危害到來(lái)時(shí)，可以立即上手使用。