近日，杭州市規劃局網(wǎng)站公示了杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地的設計總平面圖、主要立面圖、剖面圖等，如果公示階段無(wú)異議，這意味著(zhù)上述地塊的規劃方案將進(jìn)入審批階段，一旦規劃審批通過(guò)，該項目將進(jìn)入開(kāi)工建設階段。

規劃批前公示

      1月16日，杭州市規劃局網(wǎng)站對杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地進(jìn)行了規劃批前公示，公示內容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，地上總建筑面積為134973平方米。

      從所公示的規劃方案可以看出，53號地塊內，建筑采用圍合式布局，而56號地塊內，建筑遵循著(zhù)比較規整的中軸對稱(chēng)格局。杭州規劃局明確相關(guān)公示內容為建筑設計規范、設計總平面圖、主要立面圖、剖面圖，公示時(shí)間自2013年1月17日至1月26日，如有異議，可以于1月27日向杭州市規劃局及相關(guān)職能部門(mén)反映。

     《每日經(jīng)濟新聞》記者對比此次規劃方案及當初土地出讓時(shí)前后兩者的規劃指標，發(fā)現容積率及建筑面積均未出現增減。

      杭州市國土資源局土地成交信息顯示，上述兩地塊由雅戈爾于2010年10月30日以總價(jià)24.21億元的高價(jià)摘得，其中杭政儲出【2010】56號地塊經(jīng)過(guò)8輪競價(jià)，最終成交價(jià)12.56億元，折合樓面價(jià)18114元/平方米；而另一宗地塊，53號地塊經(jīng)過(guò)15輪競價(jià)，最終成交價(jià)11.65億元，折合樓面價(jià)17751元/平方米。

      數據對比可見(jiàn)，這樣的樓面價(jià)依然為其所在的申花板塊的“地王”，這也是繼“杭州商學(xué)院地塊”后，雅戈爾再次成為杭州地王。

      然而，從拿地至今，已經(jīng)過(guò)去兩年有余，周邊同期或稍晚推出的土地已陸續進(jìn)入銷(xiāo)售期，但上述兩地塊一直沉寂至今。也因此，兩年以來(lái)，雅戈爾退地傳聞屢次傳出，甚至頻頻遭到“囤地”或深陷“地王之困”的市場(chǎng)質(zhì)疑。

拿地后久未動(dòng)工

      時(shí)下，雅戈爾杭州申花地塊規劃方案進(jìn)入了公示階段，但該地塊為何可以從拿地至今兩年之久不動(dòng)工？

      根據國土資源部頒布實(shí)施的《閑置土地處置辦法》相關(guān)規定，閑置一年按照土地出讓價(jià)款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無(wú)償收回。而《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，上述地塊出讓時(shí)約定的動(dòng)工時(shí)間為2013年6月，這也意味著(zhù)該項目從拿地到動(dòng)工被允許的期限長(cháng)達兩年以上。

      一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項目土地動(dòng)工的期限要求均在出讓時(shí)間一年內。對于上述地塊動(dòng)工時(shí)間延長(cháng)的理由，截至《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)稿時(shí)，均未從杭州市國土資源局及雅戈爾方面獲得相關(guān)回復。

      還值得注意的是，雖然上述地塊已于2010年10月份出讓?zhuān)�但在土地款支付�?wèn)題上卻顯得有些“撲朔迷離”，雅戈爾2012年財報還未披露，其2011年財報顯示，該地塊24.21億元的土地款，截至2011年12月31日，已支付土地出讓款12.11億元，付款額度為合同總價(jià)的50%，余款在2012年6月3日之前付清。而其2012年的中期財報顯示，杭州市國土資源局位于雅戈爾預付款項金額單位的首位，預付款項約為12.11億元。

      杭州市國土資源局資料顯示，杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財政部、國土部等五部委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出臺的相關(guān)規定，則雅戈爾最遲在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。

面臨庫存壓力
 
      對于雅戈爾而言，現在的杭州申花地塊入市將面臨不小的壓力。

      據《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統計，杭州申花地塊目前所在版塊在售的樓盤(pán)包括麗晶灣、萊德紳華府、欣盛東方福邸、中順上尚庭及包括保利地產(chǎn)旗下的香檳國際和綠城房產(chǎn)參與的合作項目賽麗綠城慧園，2012年，前述在售樓盤(pán)中，最低價(jià)格為14000元/平方米；最高的為33000元/平方米。

      而在2010年雅戈爾拿地時(shí)，上述兩宗土地的樓盤(pán)價(jià)均在18000元/平方米，“這樣的樓盤(pán)價(jià)決定了樓盤(pán)須定位中高端，而這樣的售價(jià)就必須與杭州本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的欣盛東方福邸，及綠城參與的賽麗慧園等產(chǎn)生很大的競爭�！焙贾菀环康禺a(chǎn)資深研究人士認為，“壓力不小”。

      此外，公開(kāi)數據顯示雅戈爾的存貨目前處于較高的水平，2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，這項數據高達239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據90%以上比例。